208,000,000원
수원지방법원 2025타경101029. 경기도 의왕시 학의동 벨라리치 에이동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 325,000,000원, 현재 최저매각가는 208,000,000원이며 이미 7회 유찰됐습니다. 표면적으로는 감정가보다 117,000,000원 낮아졌지만, 경매의 할인율과 현재 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 대항력 임차권과 2026.06.09. 확약서가 어떻게 결합되는지입니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 심명보 1명입니다. 보증금은 264,000,000원이고, 전입일 2021.10.29., 점유개시일 2021.10.31., 확정일자 2021.09.30.입니다. 말소기준인 2023.04.12. 압류보다 전입이 빨라 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101029 · 강제경매개시결정 2025.04.30. |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 158-3 벨라리치 에이동 2층 202호 · 도로명 경기도 의왕시 새터말길 42 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이현우 · 2019.08.12. 매매, 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 208,000,000원 · 7회 유찰 · 감정가의 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.04.12. 국의 압류입니다. 이후 의왕시 압류 2건과 2025.04.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 심명보의 전입은 2021.10.29.로 말소기준보다 앞서므로 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 잔존보증금 위험까지 없어지는 사건은 아닙니다. 원칙적인 배당 계산에서는 현재 회차 기준 59,712,000원이 배당받지 못하는 보증금으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 심명보 | 부동산의 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 전입 2021.10.29. 확정 2021.09.30. 점유개시 2021.10.31. | 264,000,000원 | 대항력 有 우선변제 주택도시보증공사 승계 배당요구 2023.11.10. |
심명보의 보증금 264,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 264,000,000원을 두 개의 독립된 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 주택도시보증공사를 “주택임차권의 승계인”으로 특정하고 있기 때문입니다. 이 사건의 실질 임차인은 1명이며, 보증기관은 해당 임차채권을 승계해 경매를 신청한 구조로 봐야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 208,000,000원으로 감정가 325,000,000원의 64%입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 166,400,000원, 9회 유찰 시에는 133,120,000원입니다. 다만 이 숫자는 감정가를 기준으로 한 경매 회차 가격이지 최근 실거래 시세와 비교한 할인율이 아닙니다.
현재 확인 가능한 최근 동일면적 실거래 금액이 없어, 208,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 과거 소유권 이전 당시의 거래가액 295,000,000원은 2019년 매매가격이므로 현재 시세 판단의 직접 기준으로 쓰지 않습니다. 특히 벨라리치는 총 14세대 규모이고 경매 집계상 평균 유찰 횟수가 7.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 심명보 보증금(우선변제) | 264,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사(승계) | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 심명보 보증금은 204,288,000원을 배당받고 59,712,000원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.09. 확약서가 해당 승계 임차권의 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 학현 마을회관 북동측 근거리에 위치하고, 다세대·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 605.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,052,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역을 비롯해 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 벨라리치는 총 14세대 규모입니다. 경매 집계상 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%로 나타나 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.09. 제출된 확약서가 이 사건·이 임차권에 정확히 적용되는지, 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 심명보 보증금 264,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 264,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 마세요. 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 금액, 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 지역·유사 면적 다세대의 최신 거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재했던 사건이므로 매각기일 전 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 반영. 총 14세대 규모와 평균 7.0회 유찰이라는 경매 집계값을 고려해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격과 환금성은 별개다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 264,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 208,000,000원보다 보증금이 커서 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 배당 후 남는 59,712,000원이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득은 208,000,000원입니다. 다만 여기서 바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 최근 비교 실거래 가격 근거가 없고, 총 14세대의 도시형생활주택·다세대이며 이미 7회 유찰됐습니다. 세금 압류 3건의 실제 배당 영향도 마지막 확인이 필요합니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트와 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.
