수원지방법원 2025타경101073. 군포시 대야미동 652-8 미영팰리스아파트 9층 901호입니다. 등기상 현재 소유자는 방창민이고, 2021년 3월 2일 379,000,000원에 취득했습니다. 이번 매각에서는 강제경매개시결정이 2025년 5월 15일 등기됐고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

권리의 핵심은 2021년 3월 18일 설정된 김효진 근저당권입니다. 채권최고액 325,000,000원으로 말소기준권리 역할을 하며, 이후 압류 3건과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가장 중요한 반대쪽 변수는 2023년 3월 16일 설정된 박혜진의 주택임차권입니다. 보증금은 379,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 146,315,200원이 미배당돼 매수인이 부담할 수 있지만, 2026.6.9. 제출된 확약 때문에 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만, 확약이 승부처

2021년 3월 18일 김효진 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2021년 12월 27일 군포시 압류, 2022년 2월 25일 국민건강보험공단 압류, 2024년 9월 11일 시흥시 압류, 2025년 5월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

박혜진은 2021년 2월 26일 주민등록, 2021년 2월 27일 점유개시, 2021년 2월 18일 확정일자를 갖고 있고, 2023년 3월 16일 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인으로서 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.9.)가 제출됐습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 낮지만, 비교표본과 하락추세를 함께 봐야 한다

미영팰리스의 확인된 최근 거래는 4건이며, 전체 평균은 423,500,000원입니다. 하지만 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09 한 건, 300,000,000원이고, 이 거래가 최신거래이자 최근12개월 평균입니다. 현재 최저가 236,800,000원은 이 금액의 78.9%입니다.

현재 최저가 236,800,000원은 최근12개월 평균보다 63,200,000원 낮고, 비율로는 78.9%입니다. 최신거래도 300,000,000원으로 동일하므로 단순 가격만 보면 메리트가 있습니다. 다만 본건과 확인된 최근 거래의 면적은 71.84㎡~72.18㎡, 134.37㎡로 본건의 직접 비교 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 78.9%라는 숫자는 정확한 동일면적 시세비교가 아니라 현재 확인된 단지 거래 대비 참고지표로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차인 보증금 379,000,000원 중 232,684,800원이 배당되고 146,315,200원이 부족하지만, 2026.6.9. 확약에 의해 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 대야미동 소재 대야미역 북동측 인근. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대 및 다가구주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량진출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 대야미역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브, 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제9층 제901호. 기본적인 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 소로각지이며 토지면적 1,186.6㎡입니다. 공시지가는 2,177,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기타 임대관례 및 참고사항은 미상입니다.
• 환금성. 총 29세대로 규모가 작고, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 3.6회이고 매각 성사율은 0.0%로 제시돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 대조. 2026.6.9. 확약이 실제로 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소까지 포함하는지 원본을 확인하세요.
• 배당과 실질 인수 분리. 계산상 임차인 부족분 146,315,200원이 보여도 확약이 유효하면 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 236,800,000원은 최근12개월 평균·최신거래 300,000,000원의 78.9%입니다. 다만 비교 거래 면적이 본건과 일치하지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 추세가 -35.4%이므로 과거 680,000,000원 거래나 전체 평균 423,500,000원만 보고 추가 상승여력을 가정하지 마세요.
• 유찰 이력. 현재 5회 유찰이며 단지 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각 성사율은 0.0%로 제시돼 있으므로 재매각 여부와 실제 응찰 흐름을 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령 관련 자료와 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 정리되지만, 가격도 숫자를 골라 봐야 한다”

이 물건의 첫인상은 대항력 있는 임차보증금 379,000,000원이 걸려 있어 상당히 복잡합니다. 실제 계산에서도 현재 최저가 236,800,000원에서 임차인 부족분 146,315,200원이 발생합니다. 하지만 2026.6.9. 제출된 확약이 핵심입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 236,800,000원은 최근12개월 평균이자 최신거래인 300,000,000원의 78.9%입니다. 다만 본건 전용면적과 최근 거래 면적이 일치하지 않고, 최근 추세도 -35.4%이며 단지 규모가 29세대로 작고 평균 유찰 횟수도 3.6회입니다. 따라서 이 물건은 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌고, 현재 가격도 최근 거래보다 낮은 편이지만, 동일면적 시세 확인과 확약 원본 검증이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건입니다.