수원지방법원 2025타경101103. 안양시 만안구 안양동 성우캐슬 4층 403호, 전용 38.08㎡의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방3·욕실·거실·주방·발코니 등이며, 2015.08.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 현 소유자 최낙진은 2022.04.28. 매매를 원인으로 취득했고 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 선순위 주택임차권과 확약서의 관계입니다. 임차인 김준영은 임대차계약 2022.03.20., 확정일자 2022.03.21., 전입·점유개시 2022.04.26.로, 말소기준으로 선언된 2025.05.23. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이고 보증금 240,000,000원 중 배당받지 못한 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.12. 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정해 적용되며, 본 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김준영 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 908-68 성우캐슬 4층 403호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 양화로67번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.08㎡ · 방3·욕실·거실·주방·발코니 등 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 최낙진 · 2022.04.28. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 136,320,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 265,328,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약서
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 | 240,000,000원 | 2022.04.26. | 2022.03.21. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 인수 0원 |
김준영의 주택임차권은 2024.05.01. 등기됐고 보증금은 240,000,000원입니다. 전입·점유가 2022.04.26.이고 확정일자는 2022.03.21.이며 배당요구도 이뤄졌으므로 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 136,320,000원에서 집행비용 2,708,480원을 먼저 차감하면 임차보증금에 배당되는 금액은 133,611,520원이고, 시뮬레이션상 미배당액은 106,388,480원입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 봐야 한다
성우캐슬의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 234,500,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 229,000,000원, 최신 거래 229,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -4.6%를 우선해서 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 36.45㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 2022.04 | 38.08㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 234,500,000원 |
현재 최저가 136,320,000원은 최근 12개월 평균 229,000,000원의 59.5%입니다. 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 136,320,000원이고, 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 거래 추세는 -4.6% 하락으로 잡혀 있으므로 감정가 대비 할인율만 보고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,708,480원 |
| 1. 임차인 김준영 보증금 우선변제 | 240,000,000원 | 133,611,520원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 265,328,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 106,388,480원이 남습니다. 그러나 2026.03.12. 확약서에 의해 해당 잔존 보증금 반환청구권과 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 64% | 136,320,000원 | 106,388,480원 | 0원 | 136,320,000원 |
| 4회 유찰 · 51% | 109,056,000원 | 133,270,784원 | 0원 | 109,056,000원 |
| 5회 유찰 · 41% | 87,244,800원 | 154,725,606원 | 0원 | 87,244,800원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 240,000,000원 부근에서 크게 줄지 않는 전형적인 선순위 대항력 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 확약이 해당 임차권의 잔존 인수 위험을 제거하므로, 각 회차의 실질취득은 매각가 자체로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2015.08.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·승강기설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 8m 안팎의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대기관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 사다리형 완경사 토지이며 토지면적은 437.0㎡, 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 환금성. 성우캐슬은 총 16세대이며 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세 -4.6%와 3회 유찰 이력을 함께 고려하면 대단지 공동주택보다 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.12. 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 본 물건과 김준영 임차권에 정확히 연결되는지 원본을 대조하세요.
- 룰상 106,388,480원에 겁먹거나, 반대로 무시하지 않기. 확약이 없다면 실제 인수 위험이 되는 금액이지만 본 건은 확약으로 실질 0원 처리되는 구조입니다.
- 시세는 229,000,000원을 우선 기준으로. 전체 평균 234,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 229,000,000원, 하락 추세 -4.6%를 우선해서 응찰가를 판단하세요.
- 3회 유찰 이유 점검. 현재 최저가가 시세 지표의 59.5%인데도 3회 유찰됐으므로 내부 상태, 점유·명도, 수요층, 금융조건 등 현장 요인을 확인하세요.
- 다세대 환금성. 총 16세대이고 거래 표본이 2건이므로 매도 시 필요한 기간과 가격 조정 폭을 넉넉하게 잡는 편이 안전합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되는 권리문제와 실제 점유 이전은 별개이므로 현 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 감정가 213,000,000원보다도 커서 접근하기 어려운 사건입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 106,388,480원의 미배당 보증금이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사가 2026.03.12. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 주어진 조건에서는 실질 인수 0원, 실질취득 136,320,000원으로 판단합니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 229,000,000원의 59.5%입니다.
가격 면에서는 여유가 있지만 거래 추세는 -4.6%이고, 16세대 다세대에 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소됐고 가격은 낮지만, 환금성과 현장 확인은 보수적으로”입니다. 특히 이 사건은 확약서 한 장이 인수액을 사실상 106,388,480원에서 0원으로 바꾸는 구조이므로, 입찰 전에는 무엇보다 확약서 원문과 임차권 말소 조건을 정확히 대조하는 것이 핵심입니다.
