수원지방법원 2025타경101135. 안양시 동안구 호계동 이룸렉스힐 2층 201호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 2017년 설정됐던 신한은행·서천농업협동조합 근저당이 아닙니다. 두 근저당은 모두 2021.04.16. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 신성우가 2021.04.16. 전입·점유를 시작하고 2021.03.16. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
따라서 확약서가 없었다면 최저가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 현재 회차의 룰상 인수액은 98,526,080원, 6회 유찰 시 132,980,864원, 7회 유찰 시 160,544,691원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이번 사건은 2026.06.01. 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 신성우 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 893-30 이룸렉스힐 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 안양천동로126번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 제2층 제201호 · 사용승인 2017.08.23. |
| 소유자 | 장순미 · 2021.05.10. 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (5회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,817,239원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017.09.08. 설정된 신한은행 채권최고액 170,400,000원과 서천농업협동조합 채권최고액 24,000,000원의 근저당은 2021.04.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 신성우는 임대차계약 2021.03.15., 확정일자 2021.03.16., 전입·점유 2021.04.16.의 권리를 갖고 2023.04.25. 임차보증금 270,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.06.05.이므로 확약이 없으면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신성우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.04.16. | 2021.03.16. | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 승계 2026.06.01. 확약 |
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 98,526,080원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 139,776,000원 | 132,980,864원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 41% | 111,820,800원 | 160,544,691원 | 0원* |
* 확약이 없다면 최저가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수가 커지는 구조입니다. 이 사건은 2026.06.01. 확약으로 신성우 임차권의 대항력·잔존보증금 반환청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의돼 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,080원 |
| 1. 신성우 임차보증금 우선변제 | 270,000,000원 | 171,473,920원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 295,817,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,246,080원을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 우선변제에 투입되고, 신청채권자 청구액 295,817,239원은 배당모형상 0원 배당입니다. 배당 후 임차보증금 미지급분은 98,526,080원으로 계산되지만 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 호계동 부흥고등학교 남측 인근. 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 4호선 범계역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 대상 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상8층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2017.08.23.입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 토지면적 631.6㎡ · 공시지가 3,094,000원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 확약에서 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 신성우 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 보증금 숫자 혼동 금지. 현재 회차 배당모형의 98,526,080원은 확약이 없을 때의 룰상 미배당액이며, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 허용 용도를 원본 서류에서 대조하세요.
- 5회 유찰 이유 점검. 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 만큼 권리 외에도 이용성·수요·환금성·현장 상태를 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 확약서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 부담스럽습니다. 보증금 270,000,000원의 신성우 임차권이 2025.06.05. 경매개시보다 앞서 대항력을 갖췄고, 현재 최저가 174,720,000원에서는 룰상 98,526,080원이 미배당됩니다. 보통이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다.
그러나 이번 사건에는 2026.06.01. 확약이 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 현재 확인된 신성우 임차권에 대해서는 매수인 인수 0원, 실질취득은 현재 최저가 174,720,000원으로 봅니다. 다만 5회 유찰된 근린시설 표기·오피스텔 이용 물건인 만큼, 권리 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 이 사건의 핵심은 “보증금 2.7억을 떠안느냐”가 아니라 확약서가 실제로 완결되느냐와 현재 가격이 현장 가치에 맞느냐입니다.
