수원지방법원 2025타경101175. 군포시 대야미동 ‘더웰대야미’ 6층 601호 오피스텔입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 오피스텔이며, 지상 10층 건물 중 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 주현식으로, 2021.05.13. 매매를 원인으로 2021.07.19. 소유권을 이전받았고 거래가액은 240,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “4회 유찰”이 아닙니다. 을구에는 송성빈의 주택임차권이 있고, 임차보증금이 240,000,000원입니다. 주민등록·점유개시일은 2021.07.19., 확정일자는 2021.06.09.로 모두 이 사건의 말소기준권리인 2025.06.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있어 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 167,040,000원에서 집행비용 3,138,560원을 제외하면 임차인에게 163,901,440원이 배당되고, 보증금 중 76,098,560원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가 167,040,000원 + 인수 76,098,560원의 룰상 취득부담을 따져야 합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 군포시 호수로 363 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 주현식 · 2021.05.13. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2020.11.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 말소기준권리는 2025.06.19. 강제경매개시결정입니다. 송성빈의 임차권은 그보다 앞선 주민등록·점유개시 2021.07.19.와 확정일자 2021.06.09.를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다. 등기된 주택임차권 자체도 2023.07.24. 설정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송성빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.07.19. | 2021.06.09. | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구도 2023.07.24. 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차보증금 인수 계산 — 확약 없으면 고정형, 확약으로 해소
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 배당계산만 보면 현재 회차에서 임차인 미배당액이 76,098,560원이고, 5회 유찰 시 109,038,848원, 6회 유찰 시 135,391,078원으로 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 167,040,000원 | 76,098,560원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 133,632,000원 | 109,038,848원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 | 106,905,600원 | 135,391,078원 | 실질 0원 |
따라서 이 사건은 선순위 대항력 임차권이 존재한다는 사실 자체는 중요하지만, 제출된 확약 때문에 실제 입찰가격을 계산할 때 그 임차보증금 부족분을 추가 취득비용으로 더하지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저매각가 167,040,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,560원 |
| 1. 임차인 송성빈 보증금 | 240,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 240,000,000원 중 76,098,560원이 부족하지만, 2026.6.9. 확약으로 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대야미역(지하철4호선) 북측 인근. 공동주택·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 남측 근거리에 대야미역이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층, 사용승인 2020.11.27. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,686,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.9. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기 말소가 이행되는지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰이라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 대야미동 동일 오피스텔 또는 유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태 일부가 외부관찰·탐문·표준적 상황에 의해 파악됐으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 기계식주차. 기계식주차설비의 이용 가능 차종·운영비·관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 단순한 권리 안전형이 아닙니다. 주민등록·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 빠른 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현재 최저가 기준으로는 배당 후 76,098,560원이 남는 구조입니다.
그러나 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미변제 잔존보증금의 매수인 반환청구권도 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 정확히 반영하면 현재 확인된 임차권 때문에 낙찰자가 추가로 부담할 금액은 실질 0원입니다.
따라서 권리의 핵심은 “76,098,560원 인수”가 아니라 “룰상 76,098,560원이나 확약으로 실질 0원”입니다. 다만 감정가 261,000,000원에서 4회 유찰된 167,040,000원이 실제 시장가격보다 싼지는 판단할 실거래 자료가 없습니다. 권리 문제는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 판단은 보류가 맞습니다.
