수원지방법원 2025타경101181. 안양시 만안구 안양동 브라운스빌 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 권영만으로 2020.09.14 매매를 원인으로 247,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건의 승부처는 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 박형근은 2020.09.03 전입했고 확정일자는 2020.09.02이며, 보증금은 247,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2022.04.11 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 161,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 회차 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 158,853,120원이고 보증금 잔액 88,146,880원이 매수인에게 넘어옵니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건이므로, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 247,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101181 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 859-11 브라운스빌 2층 202호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 만안로340번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.09.14 소유권이전 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
등기상 말소기준은 2022.04.11 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 안양시 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박형근의 전입은 2020.09.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.06.29 임차권등기가 말소기준 이후에 설정됐다는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 247,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박형근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 247,000,000원 | 2020.09.03 / 2020.09.02 | 배당요구 2023.06.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 88,146,880원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이미란 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 가격 비교 — 64% 유찰가가 아니라 ‘실질취득 2.47억’을 봐야 한다
이 사건에는 현재 가격 메리트를 판단할 만한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가 161,920,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건에서는 시세 비교보다 먼저 인수형 구조를 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 161,920,000원 | 88,146,880원 | ≈247,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 129,536,000원 | 120,077,504원 | ≈247,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 103,628,800원 | 145,622,003원 | ≈247,000,000원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 그래서 이 물건의 경제적 기준점은 계속 보증금 약 247,000,000원입니다. 배당표에는 집행비용이 먼저 빠지므로 회차별 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 수치에는 차이가 생길 수 있지만, ‘유찰될수록 싸진다’는 일반 경매 논리를 적용해서는 안 된다는 결론은 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 박형근 보증금 | 247,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박형근 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당 잔액은 88,146,880원으로 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 만안초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등의 지정이 있습니다. 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 브라운스빌은 12세대, 2018.11.08 준공으로 확인됩니다. 대단지 아파트가 아닌 소규모 다세대인 만큼 실거래 시세를 직접 확인해 매도가격 범위를 좁히는 절차가 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 161,920,000원만 보고 판단하지 말고, 매수인 인수 88,146,880원을 포함해 대항력 보증금 약 247,000,000원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 박형근의 2020.09.03 전입, 2020.09.02 확정일자, 247,000,000원 보증금 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 이미란 관계 확인. 을구 임차권에 박형근과 함께 기재된 이미란의 임차인 지위와 별도 대항요건 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재 별도 보증금·전입·확정일자는 확인되지 않습니다.
- ‘기사항전’ 점유 확인. 주거 점유 표기가 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 현장점유와 전입세대 열람을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 박형근이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타납니다. 임대차 진정성과 강제집행 채권의 근거를 함께 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 세금 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 인수액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 진행상태 확인. 매각기일은 2026.07.07로 기재돼 있고 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.15입니다. 실제 입찰 전 법원에서 현재 사건 진행상태와 변경·매각 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”이 할인율이 아닌 사건
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 161,920,000원입니다. 감정가 253,000,000원의 64%라는 숫자만 보면 충분히 싸 보이기 때문입니다. 하지만 선순위 대항력 임차보증금이 247,000,000원이고 현재 예상 인수액만 88,146,880원입니다. 3회, 4회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액은 각각 120,077,504원, 145,622,003원으로 증가합니다.
따라서 이 사건은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 “실질취득 약 247,000,000원이 현재 시세에서 타당하냐”를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서 64% 할인만 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 선순위 임차보증금·미상 점유자·세금 압류까지 겹쳐 있습니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 내려가지 않는 인수형 다세대 — 이 사건의 핵심입니다.
