수원지방법원 2025타경101186. 안양시 동안구 호계동 삼성원시티 2층 202호 아파트입니다. 표면적인 최저매각가는 85,459,000원으로 감정가 326,000,000원에서 6회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 하는 물건입니다. 임차인 임권슬은 2020.03.06. 전입했고 확정일자는 2019.12.17.로, 말소기준인 2021.03.15. 압류보다 앞서 대항력이 있습니다.
현재 최저가 85,459,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,938,262원을 먼저 차감한 뒤 임권슬에게 83,520,738원이 배당되고, 보증금에서 남는 195,479,262원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나는 방향이라 총 실질취득액은 임차보증금 279,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 최저가가 8천만원대로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 2층 202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물 내 2층 202호 |
| 전용면적 | 56.87㎡ |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.03.27. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 85,459,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 단지 | 삼성원시티 · 21세대 · 2019.02.19. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2021.03.15. 국 압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 순위만 보면 임차권등기가 2024.01.12.로 늦어 보여도, 임권슬의 실제 전입은 2020.03.06.이고 확정일자는 2019.12.17.입니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 279,000,000원이 가격의 중심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임권슬 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.06. | 2019.12.17. | 279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
| 안혜진 | 미상 | 2024.12.31. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 85,459,000원 | 195,479,262원 | 280,938,262원 |
| 7회 유찰 시 | 68,367,200원 | 212,263,410원 | 280,630,610원 |
| 8회 유찰 시 | 54,693,760원 | 225,690,728원 | 280,384,488원 |
낙찰가가 85,459,000원에서 68,367,200원, 다시 54,693,760원으로 내려가도 인수액은 195,479,262원에서 212,263,410원, 225,690,728원으로 올라갑니다. 결국 총 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 280,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 일반적인 물건과 구조가 다릅니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세 아래
삼성원시티 동일 면적대 실거래는 2024.07. 330,000,000원, 2025.07. 303,000,000원, 2025.12. 310,000,000원입니다. 최근 12개월 2건 평균은 306,500,000원, 최신 거래는 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.87㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 58.04㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2024.07 | 58.7㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 306,500,000원 |
보증금 279,000,000원을 실질취득 기준으로 놓으면 최근 12개월 평균 306,500,000원의 약 91.0%, 최신 거래 310,000,000원의 90.0%입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 아래입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래 대비 -7.1% 하락 추세이고, 삼성원시티 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.6회인데 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 시세와의 차이만으로 높은 가격 가점을 주기에는 환금성과 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 85,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,938,262원 |
| 1. 임차인 임권슬 보증금 | 279,000,000원 | 83,520,738원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임권슬 보증금 중 195,479,262원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되는 경우 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 호계사거리 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,683,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼성원시티는 21세대이며 2019.02.19. 준공됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 85,459,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차보증금 279,000,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 임권슬 인수액 재확인. 현재 배당 시나리오상 195,479,262원이 인수되며, 세금 우선 차감이 있으면 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 안혜진 점유 확인. 전입은 2024.12.31.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균은 306,500,000원이지만 최근 거래 추세는 -7.1%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 횟수 해석. 단지 경매 평균 유찰은 4.6회이고 본건은 6회 유찰됐습니다. 반복 유찰 자체를 가격 메리트로만 해석하지 마세요.
- 배당·세금 원본 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 실제 당해세 배당 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8,545만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가는 85,459,000원이지만 대항력 있는 임권슬의 279,000,000원 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서도 195,479,262원을 인수해야 하고, 7회·8회 유찰 시에도 총 실질취득액은 약 280,000,000원 수준에 머뭅니다.
실질취득 기준 279,000,000원은 최근 12개월 평균 306,500,000원과 최신 거래 310,000,000원보다 낮아 가격 여유는 있습니다. 그러나 최근 시세가 -7.1% 하락했고, 이미 6회 유찰됐으며, 21세대 소규모 단지에 대항력 임차인 인수와 세금 변수까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득가는 시세에 훨씬 가까운 물건. 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 인수보증금과 세금까지 합쳐 최종적으로 얼마를 부담하느냐가 승부처입니다.
