수원지방법원 2025타경101186. 안양시 동안구 호계동 삼성원시티 2층 202호 아파트입니다. 감정가는 326,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 106,824,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임권슬은 2020.03.06. 전입, 2019.12.17. 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 279,000,000원입니다. 현재 회차의 예상 배당액은 104,528,464원에 그쳐 나머지 174,471,536원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
즉 현재 회차에서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가 106,824,000원에 인수액 174,471,536원을 더한 281,295,536원입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 이후 낙찰가가 더 내려가더라도 배당되는 금액이 줄면서 인수액이 늘어 실질취득 총액은 임차보증금 279,000,000원 부근에서 고정되는 성격이 강합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 106,824,000원이 아니라 실질취득 약 281,295,536원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101186 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 전용면적 | 56.87㎡ |
| 소유자 | 박연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 106,824,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.03.15. 국의 압류입니다. 그 이후 압류·가압류와 2025.06.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.03.07. 설정된 장안신용협동조합 근저당권은 2020.03.05. 이미 말소됐습니다.
하지만 임권슬은 말소기준일보다 앞선 2020.03.06.에 전입했고 확정일자는 2019.12.17.입니다. 2024.01.12. 임차권등기도 마쳤고 배당요구도 2025.08.22. 했습니다. 매각대금에서 보증금 279,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액은 174,471,536원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임권슬 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.03.06 | 2019.12.17 | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 안혜진 | 미상 | 2024.12.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안혜진은 2024.12.31. 전입으로 말소기준인 2021.03.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 그 금액 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.81억으로 본다
삼성원시티의 비교 가능한 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 306,500,000원, 최신 거래는 2025.12. 310,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 314,333,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.87㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 58.04㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2024.07 | 58.7㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 306,500,000원 |
현재 회차 실질취득 281,295,536원은 최근 12개월 평균 306,500,000원의 약 91.8%, 최신 거래 310,000,000원의 약 90.7% 수준입니다. 단순 최저가 106,824,000원은 최근 12개월 평균의 34.9%지만, 이는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자여서 투자 판단 기준으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,536원 |
| 1. 임차인 임권슬 보증금 | 279,000,000원 | 104,528,464원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임권슬 보증금 중 104,528,464원만 배당되고 174,471,536원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 인수액이 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 106,824,000원 | 174,471,536원 | 281,295,536원 |
| 6회 유찰 시 | 85,459,200원 | 195,479,066원 | 280,938,266원 |
| 7회 유찰 시 | 68,367,360원 | 212,263,252원 | 280,630,612원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호계사거리 남서측 인근에 위치하며 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역, 평지의 부정형 토지이며 남동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규모. 삼성원시티는 21세대, 사용승인일은 2019.02.19.입니다.
- 공시지가. 2,683,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 106,824,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 281,295,536원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임권슬 인수액 재확인. 보증금 279,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 안혜진 점유 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.1%이므로 과거 330,000,000원 거래만 보고 가격 여유를 크게 잡지 않아야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 3.7회보다 많은 5회 유찰 상태이므로 권리 외에도 물건 상태·점유·수요를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.07억 낙찰”이 아니라 “약 2.81억 취득”
이 사건에서 가장 위험한 해석은 감정가 326,000,000원짜리 아파트를 106,824,000원에 산다고 보는 것입니다. 실제로는 대항력 있는 임권슬의 보증금 부족분 174,471,536원을 인수해 현재 회차 총 부담이 281,295,536원에 이릅니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 커지기 때문에 6회 유찰 시 280,938,266원, 7회 유찰 시 280,630,612원으로 총액 변화가 작습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 306,500,000원, 최신 거래는 310,000,000원으로 현재 실질취득가가 그보다 낮기는 합니다. 하지만 최근 거래 추세는 -7.1%이고 이미 5회 유찰됐으며, 대항력 임차보증금 인수와 세금 압류 확인이 남아 있습니다. 결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득 할인폭은 제한적이며, 인수구조를 이해한 뒤 접근해야 하는 물건”입니다.
