수원지방법원 2025타경101190. 안양시 만안구 석수동 골든트리 4층 402호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “4번 유찰돼 205,440,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 실제 임차인 신준혁 1명이 2021.08.20 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.09입니다. 말소기준권리인 2022.05.09 에스비아이저축은행 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 310,000,000원으로 최저가보다 큽니다.
따라서 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 예상배당에서 임차보증금 310,000,000원 중 201,763,840원이 배당되고, 부족분 108,236,160원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 커져 실질취득이 보증금 310,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 것이 핵심입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 미변제 잔존보증금의 매수인 상대 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시했습니다. 이 확약은 신준혁 임차권에 대해서만 적용되며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 신준혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 325-10 골든트리 4층402호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 석천로198번길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 53.76㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 장세진 (2021.10.05 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 336,541,228원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 판도를 바꾼다
말소기준은 2022.05.09 에스비아이저축은행 가압류 21,648,845원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 안양시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023.08.24로 말소기준보다 늦지만, 임차인의 주민등록·점유는 2021.08.20로 더 빠르므로 대항력 판단은 임차권등기 날짜가 아니라 선행 전입·점유를 봐야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 신준혁 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.08.20 | 우선변제 있음 확정 2021.07.09 · 배당요구 | 확약 제출 주택도시보증공사 승계 · 2026.06.01 |
② 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 ‘가격 하락 = 인수 증가’
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 205,440,000원 | 108,236,160원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 164,352,000원 | 148,748,928원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 131,481,600원 | 181,159,142원 | 0원* |
확약이 없었다면 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 오르는 구조입니다. 즉 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 되는 사건입니다. 다만 이 사건에서는 2026.06.01 확약이 그 인수고리를 끊습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 확약서 원본과 매각물건명세서 기재가 그대로 유지되는지가 핵심 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세 지표의 80.6%, 그러나 하락 추세
골든트리는 2018.11.02 사용승인, 총 11세대 규모입니다. 시세는 전체 평균 291,666,666원보다 최근 12개월 평균 지표 255,000,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 전체 평균에는 2021년 310,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단을 낙관적으로 만들 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 51.47㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 53.76㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 53.76㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 평균 지표 | — | 1건 | 255,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득가 205,440,000원은 최근 시세 지표 255,000,000원의 80.6%입니다. 가격만 보면 최근 지표보다 낮습니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -17.7%로 하락 방향입니다. 따라서 “전체 평균 291,666,666원보다 많이 싸다”는 논리로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 최근 255,000,000원과 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 신준혁 보증금 우선변제 | 310,000,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 21,648,845원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 336,541,228원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 임차보증금 부족분은 108,236,160원으로 표시됩니다. 다만 2026.06.01 확약 때문에 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 시 배당 순위와 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 안양대교사거리 북측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대지 452.2㎡ · 공시지가 2,459,000원/㎡ · 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2018.11.02 사용승인, 총 11세대 규모로 실거래 표본이 3건에 그칩니다. 4회 유찰 이력과 함께 매도 시 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에도 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실제 임차인은 신준혁 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 부족분 108,236,160원은 존재하지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 291,666,666원이 아니라 최근 시세 지표 255,000,000원과 추세 -17.7%를 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있으므로 세목·법정기일을 원문으로 점검해야 합니다.
- 환금성 점검. 11세대 다세대, 실거래 3건, 평균 유찰 4.0회라는 점을 감안해 매입 후 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “확약이 유효한가”가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 321,000,000원에서 4회 유찰돼 205,440,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 원래 구조는 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 경매입니다. 현재 회차만 보더라도 룰상 인수액이 108,236,160원이고, 더 유찰되면 그 인수액이 148,748,928원, 181,159,142원으로 커집니다. 즉 확약이 없으면 최저가 하락이 곧 실질취득 하락으로 이어지지 않습니다.
이 사건을 바꾸는 것은 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약입니다. 해당 임차권에 대해 대항력과 잔존보증금 반환청구를 포기하고 말소에 동의했기 때문에, 확약이 그대로 유효하다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원*, 실질취득 205,440,000원으로 분석할 수 있습니다. 이는 최근 시세 지표 255,000,000원의 80.6%입니다.
다만 가격이 낮다고 곧바로 높은 등급을 줄 사건은 아닙니다. 최근 시세 추세가 -17.7%이고, 11세대 소규모 다세대이며 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 세금 압류 변수도 남아 있습니다. 결론은 “권리의 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 하락장·환금성·확약 원본 검증까지 끝내야 비로소 가격 메리트를 인정할 수 있는 물건”입니다.
