수원지방법원 2025타경101213. 군포시 당정동 디에이원파크 비동 3층 302호, 현황 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 82,248,000원이라는 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준권리인 2024.12.02. 군포시 압류보다 앞서 성립한 임차인 최영식의 권리입니다. 최영식은 임대차계약일 2021.06.16., 전입·점유개시일 2021.07.23., 확정일자 2021.06.16.이고, 보증금은 230,000,000원입니다. 2023.08.02. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 82,248,000원짜리 다세대”가 아닙니다. 현 회차 기준 임차인이 배당받는 금액은 80,367,536원이고, 남는 보증금 149,632,464원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수액의 단순 합계는 231,880,464원입니다. 이후 회차에서 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조여서, 실질취득 부담은 보증금 230,000,000원 부근에 고정되는 성격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당정동 988-4 디에이원파크 비동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 군포시 고산로151번길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택 |
| 대상면적 | 46.2㎡ |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 82,248,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 269,824,876원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2018.12.03. 설정됐지만 2019.05.24. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.12.02. 군포시 압류입니다. 문제는 임차인 최영식의 전입일 2021.07.23.과 임차권등기 2023.08.02.가 이보다 빠르다는 점입니다. 따라서 임차인의 대항력은 살아 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영식 | 부동산의 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.07.23. | 2021.06.16. | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 최영식 본인의 임차보증금 230,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 거래보다 높다
디에이원파크의 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 224,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 208,000,000원이며, 최근 거래는 과거 거래 대비 -13.3% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 42.14㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2023.10 | 46.2㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 208,000,000원 |
최저가 82,248,000원은 최근 12개월 평균의 39.5%지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당액을 더한 현 회차 실질취득 부담은 231,880,464원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 208,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -13.3%이므로, 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,880,464원 |
| 1. 임차인 최영식 보증금 | 230,000,000원 | 80,367,536원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 269,824,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 230,000,000원 중 80,367,536원이 배당되고, 149,632,464원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 한국주택금융공사 청구액 269,824,876원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 82,248,000원 | 149,632,464원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 65,798,400원 | 165,785,971원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 52,638,720원 | 178,708,777원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 최저매각가는 82,248,000원에서 65,798,400원, 52,638,720원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 반대로 149,632,464원에서 165,785,971원, 178,708,777원으로 커집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 구조로, 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 이동합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당정초등학교 동측 인근이며 아파트·다세대주택·근린생활시설·한세대학교·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 마을버스 정류장이 있으며, 남서측 약 800m에 국철 당정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 비동 3층 302호이며 도시가스·개별난방·위생·급배수·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·과밀억제지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 디에이원파크는 24세대이며 확인된 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 82,248,000원에 인수 예상액 149,632,464원이 붙습니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 배당액 변동 점검. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 미반영돼 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 224,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 208,000,000원과 -13.3% 추세를 우선해 보세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시 최저가는 내려가지만 임차인 인수액은 각각 165,785,971원·178,708,777원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “82,248,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 5회 유찰된 최저매각가 82,248,000원이지만, 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 실제 임차인 최영식의 보증금은 230,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현 회차 예상배당으로도 149,632,464원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 현 회차 실질취득 부담은 231,880,464원으로 보아야 하며, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 208,000,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -13.3%입니다. 이후 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수액이 함께 늘어나는 만큼, “5회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 최종 인수액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
