수원지방법원 2025타경101213. 군포시 당정동 디에이원파크 비동 3층 302호로, 감정평가상 현황은 다세대주택입니다. 감정가 251,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 102,810,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계는 정반대의 결론을 만듭니다. 임차인 최영식의 전입일은 2021.07.23, 확정일자는 2021.06.16이고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2024.12.02 군포시 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있으며, 임차권등기도 2023.08.02 설정돼 있습니다.
현재 최저가 102,810,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,239,340원을 제외한 100,570,660원이 최영식의 보증금에 배당되고, 나머지 129,429,340원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가와 인수를 단순 합산하면 232,239,340원입니다. 이후 더 유찰되더라도 인수액이 증가하기 때문에, 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당정동 988-4 디에이원파크 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.2㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 조재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 102,810,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 269,824,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 디에이원파크 · 24세대 · 2018.05.18 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 과거 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 2018.12.03 설정됐으나 2019.05.24 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.12.02 군포시 압류입니다. 그보다 뒤인 2025.04.23 국의 압류와 2025.07.03 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영식 | 전유부분 전부 · 주거 | 2021.07.23 / 2021.06.16 | 230,000,000원 | 2023.08.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
최영식은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 230,000,000원 보증금은 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산할 문제가 없습니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
디에이원파크 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 224,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 208,000,000원, 최신 거래도 2025.04 208,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 대비 -13.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 42.14㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2023.10 | 46.2㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 224,000,000원 |
표면상 최저가 102,810,000원은 최근 12개월 평균의 49.4%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균 208,000,000원의 110.6%입니다. 현재 회차 배당계산을 그대로 반영한 단순 합산 부담 232,239,340원은 최근 시세를 더 웃돕니다. 따라서 “4회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 하는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,239,340원 |
| 1. 임차인 최영식 보증금 | 230,000,000원 | 100,570,660원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 269,824,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 100,570,660원만 배당되고 129,429,340원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 269,824,876원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당정초등학교 동측 인근이며 주위에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 한세대학교, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며, 남서측 약 800m에 국철 당정역이 소재합니다.
- 이용상태. 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 도시가스·개별난방·위생·급배수·승강기·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 디에이원파크는 24세대이며, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 102,810,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다. 보증금 인수까지 포함한 실질부담을 기준으로 보세요.
- 임차보증금 미배당 확인. 현재 예상 인수액은 129,429,340원입니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 동시에 증가합니다. 실질취득은 약 230,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 최근 가격 흐름 우선. 전체 실거래 평균 224,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 208,000,000원과 -13.3% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차인·명도 관계 확인. 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 존재하며 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰 후 인도와 보증금 반환 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “41% 낙찰가”가 아니라 “약 2.30억 취득”이다
이 사건의 가장 큰 함정은 102,810,000원이라는 최저가입니다. 감정가 251,000,000원의 약 41%까지 내려왔지만, 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞서 있습니다. 현재 회차 예상배당 후 미배당 보증금 129,429,340원을 더하면 단순 합산 부담은 232,239,340원이고, 추가 유찰에서도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 208,000,000원이며 최근 흐름은 -13.3%입니다. 따라서 이 물건은 실질취득이 최근 시세보다 높은 대항력 인수형입니다. 4회 유찰, 24세대 다세대, 같은 단지 경매 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 크게 낮아졌지만 가격 메리트가 생긴 사건이 아닙니다. 권리와 가격을 합쳐 보면 저가 낙찰형이 아니라 보증금 인수 위험을 먼저 계산해야 하는 고위험 구조입니다.
