수원지방법원 2025타경101261. 경기도 안양시 만안구 안양동 1091-8 수리산그린빌 비동 4층 402호, 전용 43.35㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 174,000,000원이었지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 89,088,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 160,000,000원과 상당한 차이가 있습니다.
권리관계의 핵심은 2012.03.05. 설정된 서용인새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 말소기준권리로 기능합니다. 이후 2025년의 케이비캐피탈 가압류, 농협은행 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현장조사는 폐문 부재로 이뤄졌고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임차관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1091-8 수리산그린빌 비동 4층402호 도로명주소: 경기도 안양시 만안구 창박로41번길 19-33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.35㎡ · 지상5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이완섭 |
| 사용승인 | 2012.02.17 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 89,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서용인새마을금고 / 70,836,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 소멸
2012년 소유권이전과 같은 날 설정된 서용인새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.07.23. 케이비캐피탈 가압류, 2025.07.24. 서용인새마을금고 임의경매개시결정, 2025.09.30. 농협은행 가압류는 모두 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2025.11.13. 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소되었고, 2026.02.12. 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
수리산그린빌 B동의 비교 대상 면적은 43.35㎡이며 최근 거래는 2026.05에 1건 확인됩니다. 해당 거래가는 160,000,000원으로 최근 12개월 평균과 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.35㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.35㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 89,088,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원의 55.7%입니다. 감정가 대비로도 51.2% 수준까지 낮아졌습니다. 다만 비교 실거래가 1건뿐이므로, 단 한 건의 거래만으로 실제 매수 가능가치를 확정하기보다는 층·상태·내부 이용상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,003,584원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서용인새마을금고 | 156,000,000원 | 87,084,416원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 21,069,809원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 2,777,144원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 179,846,953원 중 예상배당은 87,084,416원이고 미배당액은 92,762,537원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 추가 유찰 시 더 낮아진다
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 89,088,000원 | 51.2% | 87,084,416원 |
| 4회 유찰 시 | 71,270,400원 | 41.0% | 69,587,533원 |
| 5회 유찰 시 | 57,016,320원 | 32.8% | 55,590,026원 |
현재 회차에서도 최근 거래와의 가격 차이가 이미 큽니다. 추가 유찰 시 최저가는 71,270,400원, 이후 57,016,320원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 가격이 더 낮아질수록 유찰 원인과 현장 상태, 명도·임대관계 및 실제 매수수요를 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양서중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2012.02.17입니다.
- 설비. 위생급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 완경사지 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 환금성. 비교 단지 규모가 12세대로 소규모이고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 대단지 아파트보다 매각 유동성은 낮게 보는 편이 보수적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 89,088,000원은 최근 거래 160,000,000원의 55.7% 수준입니다. 비교 실거래가 1건뿐이라는 점은 함께 감안하세요.
- 권리. 2012.03.05. 서용인새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임대관계 확인. 현황조사는 폐문 부재로 임대관계가 미상입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만 실제 점유자와 임차관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 내부상태. 현장조사 시 폐문 부재였으므로 내부 및 이용관리상태를 반드시 재확인해야 합니다.
- 소규모 단지. 총 12세대의 소규모 주택으로 최근 거래도 1건이므로, 낙찰 후 환금성에 보수적인 기준을 적용하세요.
- 관리·세금. 당해세 및 관리비 등 실제 부담항목은 별도 확인하고, 원본 서류와 현황조사를 대조하세요.
맺으며 — “가격은 강하다, 그러나 확인은 필요하다”
이 물건은 감정가 174,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 89,088,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래가 160,000,000원인 점을 기준으로 하면 현재 최저가는 55.7% 수준으로 가격 메리트가 분명합니다. 권리 측면에서도 2012년 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 비교 실거래가 1건뿐이고 단지가 12세대에 불과하며, 현황조사 당시 폐문 부재로 임대관계와 내부상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 가격 자체보다 그 가격이 실제 상태와 점유관계까지 감안해도 유효한지를 확인하는 것입니다. 현재 회차는 가격상 접근성이 높지만, 현장 확인 없는 응찰은 피하는 것이 안전합니다.
