수원지방법원 2025타경101261. 안양시 만안구 안양동 ‘수리산그린빌’ 비동 402호, 전용 43.35㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이완섭 씨가 2012년 소유권을 취득한 날 서용인새마을금고 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 케이비캐피탈과 농협은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산됐습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문 부재였고 임대관계가 확인되지 않았으므로, 서류상 확인된 임차인이 없다는 사실을 곧바로 ‘점유 문제까지 없다’는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1091-8 수리산그린빌 비동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 창박로41번길 19-33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.35㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 구조 / 승인일 | 철근콘크리트구조 · 2012.02.17 사용승인 |
| 소유자 | 이완섭 (2012.03.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 139,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서용인새마을금고 / 70,836,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2012.03.05 서용인새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 케이비캐피탈 가압류 21,069,809원, 농협은행 가압류 2,777,144원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.02.12 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1.60억 거래보다 낮지만 표본은 1건
같은 건물의 동일 면적 43.35㎡에서 확인된 최근 거래는 2026년 5월 5층 160,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 139,200,000원은 이 거래보다 20,800,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 87.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.35㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.35㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
감정가 174,000,000원은 최근 거래 160,000,000원보다 14,000,000원 높지만, 한 차례 유찰된 최저가는 최근 거래 아래로 내려왔습니다. 다만 비교 거래는 5층이고 대상은 4층이며, 총 12세대 규모에서 확인된 표본도 1건뿐입니다. 따라서 87.0%라는 수치만으로 넓은 시장 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다는, 내부 상태와 실제 점유를 확인한 뒤 할인 폭을 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,748,800원 |
| 1. 근저당 · 서용인새마을금고 | 156,000,000원 | 136,451,200원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 21,069,809원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 2,777,144원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 179,846,953원, 채권자 예상배당은 136,451,200원, 미배당액은 43,395,753원입니다. 이 미배당 채권은 등기상 소멸 대상 채권의 부족분으로, 배당모형상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 안양서중학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 완경사의 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 환금성. 수리산그린빌B동은 총 12세대로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 최근 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장조사가 폐문 부재로 진행됐습니다. 전입세대확인서와 현황조사서 원문, 실제 점유자를 교차 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 및 이용관리상태가 직접 확인되지 않았으므로 누수·결로·수리 범위를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 표본 확대. 1.60억 거래 한 건만으로 가격을 확정하지 말고 인근 동일 연식·면적 다세대 매물과 비교하세요.
- 명도 비용 반영. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 있을 경우 인도명령과 이사 협의 비용·기간이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리 주체와 공용부분 체납 여부, 도시가스·수도 등 미납 내역을 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 표시 사항은 관계기관에 적용 여부를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 미확인
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 서용인새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해, 현재 배당모형상 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰돼 감정가 1.74억에서 1.392억으로 내려왔고, 확인된 2026년 5월 동일 면적 거래 1.60억보다 2,080만원 낮습니다.
그러나 가격 지표의 기반은 1건뿐이며, 현장조사 당시 폐문 부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 ‘등기 권리는 합격’에 가깝지만, 실제 입찰 판단은 점유·내부 상태·소규모 다세대의 환금성을 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 단순, 가격은 조건부, 현장 확인은 필수가 결론입니다.