수원지방법원 2025타경101286. 경기도 안양시 만안구 안양동 명학아크로팰리스 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가는 326,000,000원, 현재 최저매각가는 208,640,000원으로 감정가의 64%이며 이미 3회 유찰되었습니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가형 경매가 아닙니다. 등기부에 장병만의 주택임차권이 설정되어 있고, 임차보증금이 323,000,000원입니다.
장병만의 주민등록일자는 2022.07.29, 확정일자는 2022.07.12이고, 임차권등기 접수는 2024.06.18입니다. 강제경매개시결정은 2025.07.31이므로, 자료상 장병만의 임차권은 말소기준권리 이전의 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 매각가 208,640,000원에서 집행비용을 제외한 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 204,919,040원이고, 부족액 118,080,960원이 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101286 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 213-28 명학아크로팰리스 3층 301호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상8층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김진혁 |
| 감정가 | 326,000,000원 |
| 최저매각가 | 208,640,000원 (감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 323,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 주거용 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 임차권이 매수인 인수의 핵심
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TUVSHINCHIMEG ENKHJIN | 2025.08.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장병만 | 2022.07.29 | 2022.07.12 | 323,000,000원 | 있음 | 있음 | 인수 가능 |
장병만은 전유부분 전부를 주거 목적으로 임차했고, 임대차계약일자는 2022.07.12, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.29, 확정일자는 2022.07.12입니다. 임차권등기 접수일은 2024.06.18이며 배당요구도 이루어졌습니다. 자료상 대항력 있음과 우선변제권 행사 가능이 모두 확인됩니다.
반면 TUVSHINCHIMEG ENKHJIN은 2025.08.07 전입으로 말소기준권리 이후이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 자료상 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금 미상이라는 점은 매각물건명세서 확인이 필요한 부분입니다.
② 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 임차인 장병만 보증금 (우선변제) | 323,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 323,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 장병만의 배당은 204,919,040원이며 보증금 부족분 118,080,960원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여·배당액은 변동될 수 있습니다.
③ 회차 시나리오 — 유찰이 오히려 인수부담을 키운다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 208,640,000원 | 64% | 118,080,960원 |
| 4회 유찰 시 | 166,912,000원 | 51.2% | 159,224,768원 |
| 5회 유찰 시 | 133,529,600원 | 41.0% | 192,139,814원 |
이 사건에서 유찰은 일반적인 경매의 “저가 기회”와 다르게 작동합니다. 현재 회차에서 최저매각가가 208,640,000원이지만 인수액이 118,080,960원이고, 4회·5회 유찰로 갈수록 매수인 인수액은 각각 159,224,768원, 192,139,814원으로 커집니다. 따라서 낙찰가만 낮아지는 구조가 아니라 낙찰가와 인수액의 구성이 바뀌는 구조로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘만안구청’ 북동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 ‘명학역(1호선)’이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상8층이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전, 승강기, 기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 대지 508.0㎡, 지목은 토지대장상 ‘대’, 토지이용상황은 업무용, 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 철도보호지구, 대기관리권역, 가축사육제한구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 ‘전’이나 토지대장상 2022.05.17.자로 ‘대’로 지목변경되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저매각가 208,640,000원은 감정가의 64%지만 장병만 보증금 323,000,000원이 존재해 인수액 118,080,960원이 발생합니다.
- 인수액 우선 계산. 응찰 전에는 최저가가 아니라 낙찰가와 장병만 보증금의 배당액을 함께 계산해 실질부담액을 산출해야 합니다.
- 유찰 시 변화. 4회·5회 유찰로 최저매각가는 166,912,000원·133,529,600원으로 낮아지지만, 인수액은 159,224,768원·192,139,814원으로 증가합니다.
- 미상 점유자 확인. TUVSHINCHIMEG ENKHJIN의 보증금이 미상으로 남아 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 장병만의 임차권등기, 전입·점유·확정일자 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리·세금 확인. 당해세 및 임차인 최우선변제가 배당표에 미반영되어 있으므로 실제 부담액을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 64%”보다 “인수 118,080,960원”이 중요하다
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 326,000,000원에서 현재 최저매각가가 208,640,000원까지 내려와 있고 3회 유찰도 끝난 상태입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 장병만의 323,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차에서 118,080,960원이 매수인에게 인수되고, 다음 유찰에서는 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 사건은 “유찰이 많이 되어 싸진 오피스텔”로 보기보다, 낮아진 매각가와 커지는 임차보증금 인수를 함께 계산해야 하는 권리인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 자료가 확인되지 않는 상태에서는 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 현재 회차의 의사결정 기준은 최저가가 아니라 실질취득액과 임차권 인수 부담입니다.
