수원지방법원 2025타경101306. 군포시 당동 비씨팰리스3차 9층 905호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 25.3441㎡, 건물은 철근콘크리트구조 17층 중 9층입니다. 이 물건의 핵심은 말소되는 근저당이나 가압류보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.

임차인 김경록은 2019년 4월 8일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유개시는 2019년 4월 17일입니다. 말소기준인 심명호 근저당은 2020년 3월 16일 설정됐으므로 임차인의 전입이 먼저입니다. 2026년 3월 27일 임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

심명호의 근저당 채권최고액은 234,000,000원이지만 매각으로 소멸합니다. 이후 최종현의 가압류 150,000,000원, 국·연수구·부천시의 압류, 2025년 8월 7일 김경록의 강제경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리입니다. 등기상의 후순위 권리 자체를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서에서 먼저 차감될 수 있고, 그만큼 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 현재 예상 35,056,000원보다 커질 가능성이 있습니다. 세액은 제시되지 않았으므로 입찰 전 반드시 별도 확인이 필요한 부분입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차 92,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,056,000원을 먼저 제외한 뒤 김경록에게 89,944,000원이 배당되고, 보증금 부족분 35,056,000원이 남습니다.

③ 유찰돼도 총 부담이 거의 줄지 않는 이유

이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 화면에 표시되는 최저가가 크게 낮아져도 실질취득액은 보증금 125,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 92,000,000원이 아니라 127,056,000원으로 비교

비씨팰리스3차 동일면적 25.34㎡의 제공된 거래는 2건입니다. 2024년 3월 11층이 143,000,000원, 2024년 5월 10층이 155,000,000원에 거래됐고 평균은 149,000,000원입니다.

현재 회차 실질취득 127,056,000원은 제공된 실거래 평균 149,000,000원과 최신 거래 155,000,000원보다는 낮습니다. 다만 감정가 115,000,000원보다 실질취득액이 더 높고, 비교 거래가 2건뿐인 데다 거래월도 2024.03·2024.05이므로 현재 환금가를 그대로 확정하기는 어렵습니다. 따라서 “최저가 92,000,000원이라 시세보다 38.3% 싸다”는 식의 판단은 이 사건의 대항력 인수구조를 반영하지 못합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 매각대금 92,000,000원이 집행비용 2,056,000원과 임차인 배당 89,944,000원으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 미배당분 35,056,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가상 오피스텔 용도이며 주거용 실제 이용 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임차권 자료에는 김경록이 전유부분 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 군포역 북측 인근으로 오피스텔·다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물이며 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 타워형 주차장설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 · 도시지역 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 동측 약 8m 미만 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 3,070,000원/㎡, 토지면적 564.3㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 비씨팰리스3차는 20세대 소규모 단지이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다. 소형 오피스텔 특성상 출구가격 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리. 현재 입찰기준가는 92,000,000원이지만 예상 인수 35,056,000원을 합친 127,056,000원이 실제 가격판단 기준입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 126,724,800원, 3회 유찰 시 126,459,840원으로 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 크게 줄지 않습니다.
• 임차보증금 지급자료 확인. 김경록의 임대차계약서, 보증금 125,000,000원 지급내역, 전입·점유 유지 여부와 임차권등기 경위를 대조해야 합니다.
• 경매신청채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 모두 김경록으로 기재된 이유와 집행권원 관계를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 국·연수구·부천시 압류가 있어 당해세가 있으면 현재 예상보다 임차인 배당이 줄고 인수액이 커질 수 있습니다.
• 실제 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔이며 주거용 이용 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 시세 표본 주의. 동일면적 실거래는 2024.03과 2024.05의 2건이므로 현재 매도가격은 별도로 검증해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·세금관계 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,200만원짜리 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 착시는 92,000,000원이라는 최저가입니다. 김경록의 보증금 125,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이기 때문에, 현재 회차에서는 배당 후 부족분 35,056,000원을 더 부담해야 합니다. 결국 실질취득은 127,056,000원입니다.

추가 유찰도 결정적인 해결책은 아닙니다. 낙찰가가 73,600,000원, 58,880,000원으로 내려가도 인수액이 각각 53,124,800원, 67,579,840원으로 늘어 총 부담은 126,724,800원, 126,459,840원 수준에 머뭅니다. 이 물건의 가격 기준선은 경매 최저가가 아니라 대항력 임차보증금에 가까운 실질취득액입니다.

실질취득액은 제공된 실거래 평균 149,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 2건뿐이고 세금 압류와 임차인·경매신청채권자의 관계 확인도 남아 있습니다. 따라서 결론은 가격 여지는 있으나 권리와 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 단순히 “1회 유찰돼 감정가의 80%”라는 이유만으로 접근할 사건은 아닙니다.