수원지방법원 2025타경101314. 의왕시 월암동 에버리스2차 102동 201호, 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 이진재이고, 2020.08.19. 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 시점은 2023.05.25. 부평세무서장 압류입니다. 제공된 말소기준권리는 이 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류, 서울특별시·의왕시·국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차권은 단순히 등기 접수일만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 임정자는 2022.07.02. 임대차계약, 2022.07.04. 확정일자, 2022.09.01. 주민등록·점유개시로 말소기준일 2023.05.25.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인이며, 보증금 208,000,000원을 전액 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 회차 배당계산상 그 부족분은 66,816,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 월암동 345-2 에버리스2차 102동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 의왕시 월암새터마을길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 비교면적 44.43㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이진재 (2020.08.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 144,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
2019.07.10. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2020.08.19. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.05.25. 국 압류입니다. 임정자의 임차권등기 자체는 2024.09.06. 접수됐지만, 주민등록과 점유개시는 2022.09.01.이므로 대항력 판단의 기준일은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정자 전유부분 전부 · 주거 | 208,000,000원 | 2022.09.01 | 2022.07.04 | 2024.09.06 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 승계 확약 인수 0* |
실제 임차인은 임정자 1명입니다. 확약서에 등장하는 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로, 임정자와 별개의 두 번째 임차인으로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 임차보증금 판단 기준은 208,000,000원 한 건입니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮아졌지만 ‘현재 시세 51.1%’로 단정하면 안 된다
에버리스2차는 총 36세대, 사용승인일은 2019.07.03.입니다. 제공된 실거래 비교표본은 2021.06 한 건으로, 전용 47.27㎡·5층이 282,000,000원에 거래됐습니다. 집계 평균·최고·최저 역시 모두 282,000,000원이며 현재 최저가 144,000,000원은 그 금액의 51.1%로 계산되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 47.27㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 282,000,000원 |
여기서 중요한 것은 표본의 시점과 개수입니다. 표시된 거래는 2021.06 한 건뿐이므로, 2026.09.15. 입찰에서 이 금액을 현재 시장가로 그대로 대입해 “1.44억이면 시세의 절반이라 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 따라서 이번 물건은 권리상 인수위험이 확약으로 제거됐다는 점과, 실제 현재 매매가를 별도로 확인해야 한다는 점을 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 임정자 보증금 | 208,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임정자 보증금의 미배당액은 66,816,000원입니다. 그러나 2026.6.9. 확약서에 따라 승계인 주택도시보증공사가 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 66,816,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 115,200,000원 | 95,212,800원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 92,160,000원 | 117,898,880원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국철도기술연구원 남동측 인접. 주변은 다세대주택·단독주택·전·답 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북서측 직선거리 약 1km 내외에 1호선 의왕역이 있으며, 인근 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며 난방·위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접토지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 별도 토지정보에는 준주거지역 표기도 있어 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.9. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권 말소 범위 확인. 실제 임차인은 임정자 1명이며 보증금은 208,000,000원입니다. HUG 승계를 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·의왕시의 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 최신 시세 재확인. 제공된 매매 표본은 2021.06 한 건입니다. 2026.09.15. 입찰가격을 정하기 전에 같은 지역의 최신 다세대 실거래와 매물가격을 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 물건이고 에버리스2차 경매통계 평균 유찰횟수도 3.1회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수수요를 함께 고려해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 관련된 원본 기재사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 6,681만원”이 아니라 “확약 확인 후 인수 0원*”
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차보증금 208,000,000원이 최저가 144,000,000원보다 커서 상당한 인수위험이 있는 물건입니다. 실제 배당표도 미배당 66,816,000원을 계산하고 있습니다. 그러나 2026.6.9. 주택도시보증공사의 확약이 핵심을 바꿉니다. 승계인이 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인 상대 잔존보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소까지 동의했으므로, 확약이 그대로 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그래서 이 물건의 남은 쟁점은 권리보다 가격과 환금성입니다. 4회 유찰로 최저가는 감정가 225,000,000원의 64%인 144,000,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래는 2021.06의 282,000,000원 한 건뿐입니다. 숫자상 51.1%라는 할인율만으로 현재 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 확약서 원본 확인 + 최신 현장 시세 확인을 함께 마친 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
* 확약 적용 전 배당계산상 매수인 인수액은 현재 회차 66,816,000원, 5회 유찰 시 95,212,800원, 6회 유찰 시 117,898,880원입니다. 본문에서는 2026.6.9. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소동의 확약을 적용해 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
