수원지방법원 2025타경101321. 의왕시 포일동 인덕원아이티밸리 디동 7층 디710-3호로, 집합건축물대장상 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이효덕은 2016.11.29 거래가 593,331,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행·신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2022.03.25 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박정철 근저당, 임의경매개시결정, 의왕시·국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 핵심은 단순합니다. 현황조사상 (주)씨지라이팅이 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 확인되지만 전입일이 2025.02.27로 말소기준일 2022.03.25보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 분류되고, 배당을 받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101321 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 디동 7층 디710-3호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 집합건축물대장상 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상10층 중 7층 · 사용승인일 2014.05.28 |
| 소유자 | 이효덕 · 단독소유 · 2016.11.29 거래가 593,331,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 864,000,000원 / 552,960,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프아이에스에이치2506유동화전문유한 / 744,979,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 매수인 인수 0원
현재 말소기준은 을구 4번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 862,800,000원이고 채무자는 이효덕입니다. 2024.11.13 설정된 박정철의 근저당권 200,000,000원, 2025.08.13 임의경매개시결정, 2026년 의왕시·국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨지라이팅 | 미상 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일보다 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원을 배당에서 회수하지 못하더라도 그 미회수분을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 864,000,000원, 현재 최저매각가는 552,960,000원으로 감정가의 64%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 유찰 시 시나리오는 442,368,000원(감정가 51%), 그 다음은 353,894,400원(감정가 41%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 552,960,000원 | 64% | 545,030,400원 | 517,769,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 442,368,000원 | 51% | 435,544,320원 | 627,255,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 353,894,400원 | 41% | 348,139,878원 | 714,660,122원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 거듭돼 채권자 미배당액이 커져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 즉 실질취득액은 현재 회차 기준 552,960,000원입니다. 반면 이 사건에서는 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거를 제시할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 552,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,929,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 862,800,000원 | 545,030,400원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 박정철 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 552,960,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,062,800,000원 중 545,030,400원이 배당되고, 미배당액은 517,769,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 중 7층입니다. 사용승인일은 2014.05.28입니다.
- 입지. 경기도 의왕시 포일동 포일초등학교 북동측 인근으로, 주위는 업무시설·아파트형공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 대로, 북측 중로에 각각 접하며 토지는 대체로 부정형의 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 보안설비, 스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가의 절대 수준은 실제 거래·임대 조건과 함께 확인해야 하며, 감정가 대비 64%라는 수치만으로 환금성이나 가격 우위를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유부분 확인. (주)씨지라이팅의 점유부분은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유범위와 인도 가능 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 이는 매수인 보증금 승계 문제와 별개지만 실제 배당구조에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 현재 최저가 검증. 실질취득액은 현재 기준 552,960,000원입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래·임대 수준을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공장 이용상태 확인. 내부 이용상황은 건축물대장·건축물현황도면·탐문조사 등을 참고해 평가됐으므로 현장 내부 상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 수협은행 근저당의 말소기준성, 박정철 근저당 및 압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 따로 보자
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 2022.03.25 수협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 2025.02.27 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 552,960,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 552,960,000원입니다.
다만 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 실제 거래수준과 직접 비교할 근거 없이 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 보류. 이 공장 호실의 실제 거래·임대 수준을 확인해 현재 최저가가 시장에서 어떤 위치인지 검증하는 것이 입찰 전 마지막 핵심입니다.
