수원지방법원 2025타경101332. 안양시 만안구 안양동 성산빌라 3동 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택(거실·주방·방2·WC 등)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 171,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 136,800,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 20% 할인된 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 전봉준은 2020.02.28 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기를 2024.03.18 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.09.24 최향래의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 전봉준의 주택임차권은 매각으로 당연 소멸하는 권리가 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 136,800,000원 매각을 가정할 때 집행비용 2,715,200원을 먼저 제외한 뒤 전봉준에게 134,084,800원이 배당되고, 70,915,200원이 부족분으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 42-18 성산빌라 3동 4층403호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 예술공원로70번길 19-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(거실, 주방, 방2, WC 등) · 지상5층 중 4층 |
| 대상 전용면적 | 38.16㎡ |
| 사용승인일 | 2018.04.12 |
| 소유자 | 윤상란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 136,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기상 가장 중요한 순서는 전봉준의 주택임차권이 먼저이고, 그 뒤에 말소기준권리인 최향래 가압류가 있다는 점입니다. 2025.04.21 태안군 압류, 2025.08.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.26 안양시 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 실제 확인 4명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전봉준 | 2020.02.28 | 205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 김학열 | 2024.10.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김기풍 | 2025.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 오태수 | 2025.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김학열·김기풍·오태수의 전입일은 모두 말소기준인 2024.09.24 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 미상으로 확인되어, 점유관계와 실제 계약관계는 명도 단계까지 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금 부담이 따라온다
현재 회차 최저가 136,800,000원만 보면 감정가 171,000,000원의 80%입니다. 그러나 매수인 예상 인수액 70,915,200원을 합치면 실질취득은 207,715,200원입니다. 즉 화면에 보이는 최저가보다 실제 자금부담이 크게 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 136,800,000원 | 70,915,200원 | 207,715,200원 |
| 2회 유찰 시 | 109,440,000원 | 97,892,160원 | 207,332,160원 |
| 3회 유찰 시 | 87,552,000원 | 119,423,936원 | 206,975,936원 |
유찰로 매각가가 내려갈수록 전봉준 보증금의 미배당 인수액이 커지기 때문에, 실질취득 총액은 약 207,000,000원대에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 따라서 2회·3회 유찰 시 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단하는 것은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준, 다만 면적 불일치
성산빌라의 제공된 실거래는 12건이고 전체 평균은 209,782,500원입니다. 최근 12개월 5건 평균은 247,120,000원, 최신 거래는 2026.01의 193,600,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 35.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.42㎡ | 3 | 193,600,000원 |
| 2025.09 | 69.1㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 69.1㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 69.1㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2025.05 | 51.71㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.11 | 53.66㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2024.10 | 50.38㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2024.02 | 53.66㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 50.38㎡ | 2 | 154,600,000원 |
| 2024.01 | 53.66㎡ | 3 | 167,500,000원 |
| 2024.01 | 51.71㎡ | 3 | 163,190,000원 |
| 2024.01 | 50.42㎡ | 4 | 163,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,715,200원 |
| 1. 임차인 전봉준 보증금 | 205,000,000원 | 134,084,800원 |
| 2. 가압류 · 최향래 | 446,704,358원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,715,200원과 전봉준 보증금 배당 134,084,800원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 전봉준 보증금 부족분은 70,915,200원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양명고등학교 북서측 인근. 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지가 혼재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 중 4층 403호, 사용승인일 2018.04.12. 위생·급배수·승강기·난방·소화설비가 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 대기관리권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,225,000원/㎡.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음.
- 규모. 성산빌라 25세대. 제공된 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않아 환금가 판단에 직접 대입하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 회차는 136,800,000원에 인수 예상액 70,915,200원을 더한 207,715,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 109,440,000원이나 인수액은 97,892,160원, 3회 유찰 시 매각가 87,552,000원이나 인수액은 119,423,936원으로 증가합니다.
- HUG 문구 원문 확인. 주택도시보증공사의 우선변제권 주장·대항력 포기 조건이 실제로 임차권등기 말소와 매수인 인수 소멸까지 연결되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김학열·김기풍·오태수는 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상은 38.16㎡이고 제공 거래는 50.38㎡ 이상이므로 247,120,000원 최근 평균을 그대로 대상 시세로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 HUG 관련 제출서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.368억짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가 136,800,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 선순위 임차권자 전봉준의 보증금 205,000,000원이 있고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 부족분은 70,915,200원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 207,715,200원입니다. 추가 유찰이 되어도 매각가 감소분만큼 인수액이 커져 총 부담은 거의 같은 수준에 남습니다.
실거래도 대상보다 넓은 면적들로 구성되어 있어 최근 12개월 평균 247,120,000원을 그대로 목표가격으로 삼을 수 없습니다. 특히 최신 거래 193,600,000원보다 현재 실질취득액이 높다는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 여기에 HUG의 대항력 포기 문구가 실제 인수 소멸까지 완결되는지 확인되지 않은 상태입니다. 최저가는 내려갔지만 권리 부담은 내려가지 않은 물건. 입찰 전 핵심은 할인율이 아니라 HUG 확약의 완결성·임차권 말소 조건·최종 인수액 확인입니다.
