224,000,000원
수원지방법원 2025타경101340. 군포역 남서측 인접 라포레 10층 1002호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 350,000,000원, 현재 최저가는 224,000,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 가장 큰 문제는 보증금 361,000,000원의 임차권이지만, 이 사건은 확약서가 권리분석의 핵심입니다.
임차권자 서명석은 2021.04.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.14.입니다. 경매개시결정일 2025.08.20.보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당표상 현재 회차에서는 집행비용 3,936,000원을 뺀 220,064,000원이 임차보증금에 배당되고, 원칙적 미배당액은 140,936,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.6.1. 확약 때문에 이 잔존액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 778-1 라포레 10층 1002호 · 도로명 경기도 군포시 군포역2길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰) |
| 소유자 | 노홍식 · 2019.04.11. 매매 · 거래가액 326,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 361,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 10층 · 사용승인 2019.02.26. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
등기부상 기존 농협은행 근저당, 현대캐피탈 근저당, 김재환 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.08.20. 강제경매개시결정이며, 서명석의 임차권은 전입·점유가 2021.04.20.로 이보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서명석 | 전유부분 전부 | 361,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.04.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 2.24억 기준
가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선합니다. 라포레의 최근 12개월 거래는 2026.01. 325,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균도 325,000,000원입니다. 현재 실질취득 224,000,000원은 이 최근 평균의 68.9%입니다. 다만 최근 시세는 이전 거래군보다 -7.8% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.82㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 84.82㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 78.42㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 343,333,333원 |
전체 3건 평균은 343,333,333원이지만, 과거 370,000,000원 거래가 포함되므로 현재 가격 메리트의 주된 근거로 삼지 않습니다. 최신 거래 325,000,000원과 최근 12개월 평균 325,000,000원을 기준으로 보면 224,000,000원은 명목상 큰 할인입니다. 다만 7세대 규모이고 거래 표본이 3건뿐이며, 최근 시세가 -7.8% 하락했다는 점 때문에 할인율만으로 높은 가격 점수를 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 서명석 보증금 | 361,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 361,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 140,936,000원입니다. 다만 2026.6.1. 확약서에 따라 이 잔존보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전·후 의미가 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 224,000,000원 | 140,936,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 179,200,000원 | 185,108,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 143,360,000원 | 220,447,040원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 단순히 최저가만 보고 싸다고 할 수 없는 사건입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있으므로, 확약을 유효하게 반영할 때 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동, 1호선 군포역 남서측 인접. 근린생활시설·전통시장 등 상업시설과 오피스텔·아파트·모텔이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 1호선 군포역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 2019.02.26. 사용승인, 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층입니다. 승강기·개별난방·기계식주차·소화전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역이며 북측 약 20m, 서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 라포레는 7세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 11.5회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.1. 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소 진행 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 343,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 325,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세 -7.8%를 반영해야 합니다.
- 환금성 보수적으로. 7세대·실거래 3건, 경매 평균 유찰 11.5회·매각률 0.0%라는 통계는 재매각 리스크를 크게 보는 근거입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 전제로 실제 사용·허용 용도를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면적으로는 보증금 361,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 224,000,000원보다 커서 매우 위험해 보입니다. 실제 배당표만 보면 미배당액 140,936,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 2026.6.1. 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
따라서 확약을 전제로 한 실질취득은 현재 최저가 224,000,000원이고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 325,000,000원의 68.9%입니다. 가격 자체는 낮아졌지만, 최근 거래 추세가 -7.8%이고 라포레 경매 통계가 평균 11.5회 유찰·매각률 0.0%인 만큼 이 사건의 핵심 리스크는 이제 권리보다 환금성입니다. 확약 확인은 필수, 가격은 할인, 환금성은 경계가 결론입니다.
