수원지방법원 2025타경101353. 군포시 당동 ‘씨티캐슬’ 5층 503호, 등기상 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 2018년 준공 건물이고, 감정가는 344,000,000원, 현재 최저매각가는 3회 유찰 후 176,128,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 400,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 단순한 근저당 하나가 아니라 임차권등기와 확약입니다. 조다솜은 2021년 임대차에 따른 400,000,000원 주택임차권을 등기했고 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 2026.05.12. 확약서가 제출되어, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 조다솜에 관한 227,137,792원의 미배당액은 해당 확약 범위에서 매수인 실질 인수액 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 중요한 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101353 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물규모 | 지하1층 / 지상16층 |
| 전용면적 | 84.35㎡ |
| 소유자 | 김민영 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 176,128,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 확약된 임차인과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
등기부상 2018년 소유권보존 이후 정용철을 거쳐 2021.09.15. 김민영 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 2022.11.09. 군포시 압류, 2024.11.06. 안양시 압류가 순차 등기되었고 2025.08.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 등기자료상 이들 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 권리 — 확약 대상은 0원, 박영신은 미상
| 임차인 | 점유/권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영신 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조다솜 | 주거 · 임차권등기 | 400,000,000원 | 있음 → 확약으로 포기 | 있음 | 실질 0원 |
조다솜의 보증금 중 배당 부족액 227,137,792원은 확약으로 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하는 구조이므로 실질 인수 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 최근 시장도 하락 중
씨티캐슬 최근 거래는 확인된 2건이며 동일 전용면적 84.35㎡로 면적이 일치합니다. 최신 거래는 2023.05 330,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 330,000,000원입니다. 다만 전체 거래 2건의 평균은 365,000,000원이고, 최근 거래는 과거 2021.09 거래 400,000,000원보다 낮아 최근 대 과거 -17.5%의 하락 추세가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 84.35㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2021.09 | 84.35㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.35㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.35㎡ | 2건 | 365,000,000원 |
현재 최저매각가 176,128,000원은 최근 12개월 평균 330,000,000원의 53.4%입니다. 감정가 344,000,000원 대비로는 51.2%입니다. 가격 자체만 놓고 보면 3회 유찰로 충분히 낮아졌습니다. 다만 최근 거래가 2023.05의 330,000,000원이고 그 이전 2021.09 거래가 400,000,000원이었던 만큼, 하락 추세를 무시한 채 과거 최고가를 기준으로 ‘반값’만 강조하는 접근은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,265,792원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 조다솜 보증금 | 400,000,000원 | 172,862,208원 | 부족분 227,137,792원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
배당표 기준 부족분은 227,137,792원입니다. 다만 2026.05.12. 확약에 따라 조다솜은 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 해당 부족분을 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 군포시 당동 소재 군포역(전철, 1호선) 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 1호선 당동역이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 / 지상16층, 사용승인일 2018.03.13.입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 각각 노폭 4~6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 550.5㎡, 공시지가 3,357,000원/㎡이며 시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 확인된 실거래는 2건이며 최근12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가 330,000,000원으로 과거 400,000,000원보다 낮아 거래가격의 하락 추세가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저가 176,128,000원은 최근12개월 평균 330,000,000원의 53.4%로 가격상 메리트가 있습니다.
- 확약 확인. 조다솜에 대한 2026.05.12. 확약은 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 포함하므로 반드시 원문을 확인하세요.
- 박영신 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 부분은 현장과 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 대 과거 거래 추세가 -17.5%이므로 과거 400,000,000원 거래만으로 현재 가치를 판단하지 마세요.
- 환금성. 총 12세대 규모의 소규모 건물이고 실거래 표본이 2건이므로 매도 유동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리·세금. 배당표에 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 추가 부담 여부를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 임차인 확인이 끝나야 한다”
이 물건의 가장 큰 장점은 3회 유찰 후 176,128,000원까지 내려온 가격입니다. 최근12개월 실거래 평균 330,000,000원 대비 53.4%로 숫자만 보면 충분히 공격적인 구간입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 ‘인수 0원’ 물건으로 단순 분류하면 안 됩니다. 조다솜의 400,000,000원 임차권은 대항력과 우선변제권이 있었지만 2026.05.12. 확약으로 대항력 및 잔존보증금 반환청구권을 포기해 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
반대로 박영신은 보증금과 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 최근 거래는 330,000,000원으로 과거 400,000,000원보다 17.5% 낮습니다. 즉, 가격은 이미 크게 조정됐지만 시장 자체도 하락한 흔적이 있습니다. 결론적으로 이 사건은 가격은 적극 검토할 만하지만, 권리 안전성은 박영신 확인 전까지 보류가 맞습니다. 확인 절차가 끝난 뒤라면 현재 최저가는 충분히 경쟁력 있는 가격대입니다.
