수원지방법원 2025타경101396. 안양시 만안구 안양동 더베이프리미엄아파트 9층 904호입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 소종선은 2022년 3월 10일 확정일자를 받고, 2022년 5월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024년 5월 31일 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 10월 25일 김은정의 가압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞섭니다.

따라서 이 물건은 일반적인 “낙찰대금만 내면 끝나는” 아파트가 아닙니다. 매각물건명세서상 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 176,128,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,265,792원을 제외한 172,862,208원이 임차인에게 배당되고, 남는 127,137,792원이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

현재 경매의 기준점은 2024년 10월 25일 김은정의 27,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 2022년 5월 10일 임차인의 전입·점유가 존재하고, 2024년 5월 31일에는 보증금 300,000,000원의 임차권등기가 완료됐습니다. 가압류 이후의 한국주택금융공사 경매개시결정과 2025년 12월 31일 경기도군포시 압류는 매각으로 소멸하는 반면, 선순위 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰 시나리오 — ‘낙찰가 하락 = 총 취득가 하락’이 아니다

최저매각가만 보면 1.76억 → 1.41억 → 1.13억으로 빠르게 내려가지만, 그와 거의 반대 방향으로 인수액이 1.27억 → 1.62억 → 1.90억으로 증가합니다. 결국 세 시나리오 모두 총 부담은 약 3.02억~3.03억원입니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 키워주는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 비교 기준은 1.76억이 아니라 약 3.03억

더베이프리미엄아파트의 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 357,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 13층 63.0㎡ 400,000,000원이고, 2026년 4월에는 13층 66.65㎡가 315,000,000원에 거래됐습니다. 최근 가격 추세는 이전 기간 대비 -3.3%로 하락 방향입니다.

현재 최저가만 최근 12개월 평균과 비교하면 49.3% 수준이지만, 이 비율은 인수보증금을 제외한 착시입니다. 실제 비교 대상인 현재 실질취득 303,265,792원은 최근 12개월 평균의 약 84.8%, 최신 400,000,000원 거래의 약 75.8%입니다. 시세보다 낮은 구간인 것은 맞지만, 2026년 4월 315,000,000원 거래와는 차이가 크지 않고 최근 가격 추세도 -3.3%이므로, 단순히 “반값 경매”로 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 176,128,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금도 전액 배당되지 않습니다. 미배당 127,137,792원은 매수인 인수 추정액입니다. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 존재하면 우선 차감으로 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 당시 현황은 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물의 9층 904호입니다.
• 입지. 안양초등학교 남측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스·간선버스정류장이 있으며, 남동측 약 1km 거리에 1호선 명학역이 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5m 내외의 일방통행 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 단지 규모. 2018년 준공, 36세대 규모입니다. 실거래 표본은 7건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가보다 ‘총 인수 포함 금액’을 먼저 계산. 현재 최저가 176,128,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 현재 배당추정 기준 총 부담은 303,265,792원입니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 소종선의 보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 3.02억~3.03억원 수준입니다.
• 세금채권 확인. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
• 시세는 최근 거래 중심으로 판단. 최근 12개월 평균은 357,500,000원, 최신 거래는 400,000,000원이고 최근 추세는 -3.3%입니다.
• 단지 환금성 점검. 36세대 규모이며 최근 12개월 실거래가 2건입니다. 향후 매도 시 거래 빈도와 가격 편차를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구·세금채권 및 매각 직전 권리변동을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.76억짜리 경매”가 아니라 “약 3.03억짜리 인수형 경매”

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 176,128,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이라 강한 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 300,000,000원이 존재해 현재 회차에서는 127,137,792원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 비교해야 할 취득부담은 303,265,792원입니다.

이 실질취득 금액은 최근 12개월 평균 357,500,000원보다 약 15% 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 최근에는 315,000,000원 거래도 있고 시장 추세가 -3.3%로 내려가는 방향이며, 이미 3회 유찰된 물건입니다. 여기에 당해세가 배당에 개입하면 인수액이 더 커질 가능성도 있습니다. 결론은 “최저가는 파격적이지만 실제 할인은 중간 수준”입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액과 세금채권을 끝까지 정확히 확정하는 것입니다.