수원지방법원 2025타경101396. 경기도 안양시 만안구 안양동 더베이프리미엄아파트 9층 904호입니다. 감정가는 3억 4,400만원이지만 4회 유찰되면서 최저매각가는 약 1억 4,090만원까지 내려왔습니다. 통상 이 정도 유찰 폭이면 저렴한 물건이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 이 사건은 경매가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 바로 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다.
소유자 구본주는 2019년 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 소종선이 보증금 300,000,000원으로 임차하여 2022년 5월 10일 전입했고, 2024년 5월 31일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 김은정의 가압류는 그보다 뒤인 2024년 10월 25일에 접수되었습니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 397-10 더베이프리미엄아파트 9층 904호 도로명: 경기도 안양시 만안구 현충로24번길 14 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지하 2층, 지상 13층 중 9층 |
| 비교 평형 | 전용 61.88㎡ 기준 · 동일 단지 유사 면적 거래 비교 |
| 소유자 | 구본주 · 2019.03.11 소유권이전 (거래가 310,000,000원) |
| 감정가 | 344,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,902,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 41%) |
| 입찰보증금 | 매각공고상 보증금액 확인 필요 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 322,751,594원 |
| 선순위 임차권 | 소종선 · 보증금 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 단지 규모 | 36세대 · 2018.10.12 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3억원 임차권
이 사건의 말소기준은 2024년 10월 25일 김은정의 가압류(27,000,000원)입니다. 하지만 소종선은 이미 2022년 5월 10일 전입·점유를 시작했고, 2022년 3월 10일 확정일자를 갖췄으며, 2024년 5월 31일에는 임차권등기까지 완료했습니다. 따라서 말소기준보다 선순위인 대항력 임차권이 존재합니다.
경매개시결정과 말소기준 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 한편 2023년에 군포시가 설정했던 압류 2건은 각각 2024년 2월 22일과 3월 29일 이미 말소되었습니다. 이를 매수인이 별도로 인수하는 현재의 등기상 압류권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소종선 전유부분 전부 · 주거 |
300,000,000원 | 전입 2022.05.10 확정 2022.03.10 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
잔액 인수 승계 중복신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.03.10 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.05.10 |
| 점유개시일 | 2022.05.10 |
| 확정일자 | 2022.03.10 |
| 임차권등기 | 2024.05.31 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 임차보증금 | 300,000,000원 |
| 현재 예상 배당 | 138,129,372원 |
| 예상 미배당 | 161,870,628원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 |
현재 최저가 140,902,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,772,628원을 제외한 138,129,372원이 임차인에게 배당됩니다. 나머지 161,870,628원은 매수인의 예상 인수액입니다. 소종선은 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 분석되므로 배당받지 못한 보증금을 단순히 소멸하는 채권으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 1.41억에서 더 내려가도 약 3억원
| 회차 | 최저가 | 예상 보증금 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 140,902,000원 | 161,870,628원 | 302,772,628원 |
| 5회 유찰 가정 | 112,721,600원 | 189,656,502원 | 302,378,102원 |
| 6회 유찰 가정 | 90,177,280원 | 211,845,911원 | 302,023,191원 |
최저가는 140,902,000원에서 90,177,280원까지 떨어지는 시나리오이지만, 매수인 실질취득금액은 약 3.03억원에서 약 3.02억원으로 소폭 달라질 뿐입니다. 최저매각가의 하락이 실질 매수가격의 동일한 하락으로 이어지지 않는다는 점이 이 경매의 핵심입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래 평균 3.575억, 다만 하락 추세
더베이프리미엄아파트는 36세대 규모의 소형 단지로, 2018년 10월 준공되었습니다. 유사 면적의 실거래 자료는 총 7건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 366,285,714원이지만 최근 시세를 우선하면 357,500,000원이 비교 기준입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -3.3% 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 63.00㎡ | 13층 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 66.65㎡ | 13층 | 315,000,000원 |
| 2024.08 | 63.84㎡ | 9층 | 353,000,000원 |
| 2024.08 | 63.84㎡ | 9층 | 353,000,000원 |
| 2023.07 | 63.84㎡ | 11층 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 63.84㎡ | 11층 | 365,000,000원 |
| 2021.08 | 61.88㎡ | 13층 | 438,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 357,500,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 7건 | 366,285,714원 |
최근 거래에서는 2026년 8월 13층 63㎡가 400,000,000원, 2026년 4월 13층 66.65㎡가 315,000,000원에 거래되었습니다. 거래가격의 차이가 크고, 최근 12개월 표본은 단 2건입니다. 이 물건은 9층이며 비교 거래와 면적·층수도 다르므로 평균값을 개별 호실의 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.
| 감정가 | 344,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 140,902,000원 |
| 예상 실질취득 | 302,772,628원 |
| 최근 12개월 평균 | 357,500,000원 |
| 최신 거래 | 400,000,000원 (2026.08) |
| 전체 거래 평균 | 366,285,714원 |
| 최근 가격 추세 | -3.3% 하락 |
| 실질취득 / 최근 평균 | 약 84.7% |
⑤ 예상배당표 (매각가 140,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,772,628원 |
| 1. 소종선 임차보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 138,129,372원 |
| 2. 김은정 가압류 | 27,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 청구 | 322,751,594원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 300,000,000원 | 161,870,628원 매수인 인수 예정 |
매각가 140,902,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용 2,772,628원을 먼저 차감하고 임차인에게 138,129,372원을 배당합니다. 김은정 및 한국주택금융공사에는 배당금이 남지 않는 계산입니다. 임차인의 보증금 부족분 161,870,628원은 매수인 인수 예정액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용 등에 따라 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 및 간선버스 정류장이 있습니다. 남동측 약 1km 거리에 수도권 전철 1호선 명학역이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물의 9층 904호입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 스프링클러설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5m 내외의 일방통행 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 안양동 397-10 외 3필지의 아파트 및 오피스텔 건부지입니다. 일반상업지역이며 공시지가가 3,054,000원/㎡로 조사되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 표시되어 있습니다. 토지거래허가 적용 여부와 실제 거래 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 36세대 소규모 단지이며 최근 거래 표본이 제한적입니다. 유사 면적의 실거래 가격 편차도 크므로 대단지 아파트와 동일한 유동성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수. 소종선의 보증금 300,000,000원, 전입 2022.05.10, 확정일자 2022.03.10 및 을구 1번 임차권등기 내용을 원본으로 재확인하세요. 배당 부족분이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 실질취득 기준 판단. 현재 최저가 140,902,000원에 예상 인수액 161,870,628원을 더한 302,772,628원을 기준으로 판단해야 합니다. 최저가만으로 수익률을 계산하면 안 됩니다.
- 배당순위 검증. 임차인의 우선변제권, 배당요구, 당해세·조세 우선순위, 집행비용을 확인하세요. 예상 배당액이 줄면 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권 말소와 명도. 미배당 보증금을 정산해야 하는 상황이므로 실제 점유 현황, 임차권 말소 조건, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 최근 시세 재검증. 최근 12개월 평균 357,500,000원은 2건의 거래를 바탕으로 합니다. 비교 호실의 면적·층수·향·내부 상태를 따져야 하며 최근 -3.3% 하락 추세도 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 36세대 단지이며 평균 유찰 횟수가 4.0회로 집계되어 있습니다. 낙찰 이후 재매각에 걸리는 시간과 매수 수요를 보수적으로 검토하세요.
- 조세·관리비. 당해세 등 우선배당 조세 및 공용부분 미납 관리비를 확인하세요. 배당 부족과 추가 부담은 서로 구분하여 계산해야 합니다.
- 입찰공고와 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부 및 입찰보증금액을 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.41억 낙찰이 아니라, 약 3.03억 취득”
안양 더베이프리미엄 904호는 감정가 344,000,000원이 4회 유찰되어 최저가 140,902,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이 존재하고, 보증금 300,000,000원 가운데 예상 미배당액 161,870,628원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰되어도 실질취득은 약 3.03억원입니다.
5회 또는 6회 유찰을 가정해도 최저가 하락만큼 인수액이 늘어나 실질취득은 계속 약 3억원 수준에 머무릅니다. 이 사건은 유찰을 더 기다리면 무조건 저렴해지는 경매가 아닙니다.
가격 측면에서는 실질취득이 최근 12개월 평균 357,500,000원보다 낮아 비교상 여지가 있습니다. 다만 최근 거래가 2건으로 제한적이고 시세가 -3.3% 하락했으며, 단지가 36세대 규모이고 이미 4회 유찰되었다는 점은 부담입니다. 조세 우선배당과 임차보증금 정산 조건도 추가 확인이 필요합니다.
결론은 권리인수 부담이 큰 조건부 검토 물건입니다. 최저가의 큰 할인율에 주목하기보다, 보증금 3억원을 실질취득의 기준점으로 삼고 배당순위·임차권 정리·최근 실거래와 환금성을 검증해야 합니다. 현재 자료만으로 높은 투자 매력도를 부여하기는 어렵습니다.
