최저가 275,200,000원이어도 실질취득은 304,652,800원 — 안양 더베이프리미엄 904호

수원지방법원 2025타경101396. 안양시 만안구 안양동 더베이프리미엄아파트 9층 904호입니다. 전용면적 비교대상은 61.88㎡이며, 2018년 10월 12일 사용승인된 36세대 규모의 아파트입니다. 소유자 구본주는 2019년 3월 6일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 가압류나 경매개시결정이 아니라, 그보다 앞선 임차인입니다. 소종선은 2022년 3월 10일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022년 5월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 이어 2024년 5월 31일 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 10월 25일 김은정의 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다.

현재 최저가 275,200,000원에서 집행비용 4,652,800원이 먼저 지출되면 임차인 배당액은 270,547,200원입니다. 보증금 중 미변제 잔액 29,452,800원을 매수인이 승계하므로, 매수인의 실제 자금 부담은 275,200,000원 + 29,452,800원 = 304,652,800원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어나기 때문에, 추가 유찰이 생겨도 총취득비용은 보증금 300,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다

2020년 안양시 압류와 2021년 국민건강보험공단 압류, 2023년 군포시 압류 2건은 각각 2020년 9월 17일, 2022년 2월 9일, 2024년 2월 22일, 2024년 3월 29일 해제·말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 10월 25일 김은정의 27,000,000원 가압류입니다. 이후의 한국주택금융공사 강제경매개시결정과 2025년 12월 31일 경기도군포시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 소종선 본인이 등기된 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 배당 부족분은 그대로 매수인 부담으로 이어집니다. 임차권등기 상태이므로 현재 실제 점유 여부와 보증금 잔액 정산, 임차권등기 말소에 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 실질취득비용 — 유찰돼도 약 300,000,000원대로 고정

낙찰가가 275,200,000원에서 220,160,000원, 176,128,000원으로 내려갈수록 인수액은 29,452,800원에서 83,722,240원, 127,137,792원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각각 304,652,800원, 303,882,240원, 303,265,792원으로 거의 같은 수준입니다. 유찰에 따른 최저가 하락이 매수인의 총비용 절감으로 연결되지 않는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다

더베이프리미엄아파트의 확인된 거래는 6건입니다. 전체 평균은 360,666,666원이지만, 2021년 438,000,000원 거래 등 과거 고가가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 315,000,000원 1건이며, 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -14.8%입니다.

감정가 344,000,000원은 최근 거래보다 29,000,000원 높습니다. 현재 회차 실질취득 304,652,800원은 최근 거래보다 10,347,200원 낮지만, 할인율은 약 3.3%에 그칩니다. 최근 거래 표본이 1건이고 가격 추세가 -14.8%인 상황에서는 이 차이를 충분한 안전마진으로 보기 어렵습니다. 전체 평균 360,666,666원 대비 싸다는 이유만으로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)

임차보증금 부족분 29,452,800원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 집행비용과 함께 선순위로 차감될 수 있어 임차인 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물의 9층 904호입니다.
• 주위환경. 안양초등학교 남측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스·간선버스정류장이 있습니다. 남동측 약 1킬로미터에 1호선 명학역이 있어 교통환경은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터의 일방통행 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 4필지 일단의 북서하향 완경사지대를 평탄화한 아파트·오피스텔 건부지이며, 공시지가는 3,054,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 36세대 규모로 거래 표본이 6건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대규모 단지보다 시세 확인과 재매각 가격 설정에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 275,200,000원이 아니라 인수액을 더한 304,652,800원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 임차보증금 300,000,000원 중 예상 미배당액 29,452,800원이 실제로 매수인에게 승계되는지 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 당해세 확인. 압류 이력이 5건이고 당해세가 선순위 차감되면 임차인 배당이 줄어 인수액이 증가할 수 있으므로 세금 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 보증금 잔액 정산 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 현재 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 각각 303,882,240원·303,265,792원으로 큰 차이가 없습니다.
• 하락장 보정. 최근 거래는 315,000,000원 1건이고 추세는 -14.8%입니다. 전체 평균 360,666,666원을 응찰 근거로 사용하지 않아야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 내부 상태, 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 관리사무소·현장조사로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·세금 교부청구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “275,200,000원에 사는 물건이 아니다”

이 물건은 감정가 344,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 275,200,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최신 거래 315,000,000원보다 39,800,000원 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 300,000,000원이 존재하고 현재 회차에서 배당되지 않는 29,452,800원을 매수인이 떠안습니다. 실질취득은 304,652,800원으로, 최신 거래와의 차이는 10,347,200원뿐입니다.

더 낮은 회차를 기다려도 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 증가해 총비용은 약 303,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 당해세가 배당에서 먼저 빠지면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다. 최근 가격 추세도 -14.8%이므로 작은 할인폭만으로 위험을 감수할 이유는 약합니다. 최저가에는 착시가 있고, 승부처는 임차보증금 잔액·당해세·실제 명도 상태의 확정입니다.