대전지방법원 2023타경21575. 청양읍 향교길 11-2에 있는 단독주택으로, 감정 이용상태는 다가구주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박정호이고, 현재 경매는 채권자 이주하가 청구금액 100,000,000원으로 개시한 강제경매입니다. 등기 권리만 보면 말소기준은 2014.09.04 청양농업협동조합 근저당이고 그 뒤의 근저당·압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖의 임차인입니다.
특히 이주하는 2014.04.10 전입신고와 2014.04.10 확정일자가 기재되어 있어 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가 15,519,035원을 곧바로 ‘실질 취득원가’로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득가는 보증금 수준에 고정될 수 있기 때문입니다. 이 사건은 바로 그 핵심 숫자인 보증금이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경21575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 청양읍 향교길 11-2 |
| 등기 대상 | [건물] 충청남도 청양군 청양읍 교월리 30외 1필지 고추샵 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 단독주택(다가구주택)으로 이용중 |
| 구조 | 일반목구조 기타지붕 · 지상1층~지상2층 |
| 소유자 | 박정호 |
| 감정가 / 최저가 | 549,389,200원 / 15,519,035원 |
| 신청채권자 / 청구 | 이주하 / 100,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 10회 / 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 수목 포함 · 재매각보증금 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 핵심
말소기준은 2014.09.04 청양농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 110,000,000원이고 2015.04.14 변경등기에는 채권최고액 144,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 주식회사대산투자대부 근저당 200,000,000원, 신한카드 가압류 53,749,708원, 세금·공과금 계열 압류와 현재 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 먼저 확인할 부분
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주하 | 미상 | 2014.04.10 | 2014.04.10 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 2014.04.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없고, 임차인·점유자 기재는 2명입니다. 이주하는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 위험이 존재하지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 두 번째 주거 점유자인 ‘현재’는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,519,035원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 679,343원 |
| 2. 근저당 · 청양농업협동조합 | 110,000,000원 | 14,839,692원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대산투자대부 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 53,749,708원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이주하 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오의 총 채권액은 463,749,708원, 채권자 예상배당은 14,839,692원, 미배당은 448,910,016원입니다. 표의 근저당 배당계산은 제공된 110,000,000원 기준을 그대로 표시했으며, 등기에는 2015.04.14 채권최고액 144,000,000원 변경등기가 존재합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시나리오에 반영되지 않았습니다.
④ 10회 유찰 — “감정가 3%”만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 15,519,035원 | 14,839,692원 | 448,910,016원 |
| 11회 유찰 시 | 10,863,324원 | 10,267,784원 | 453,481,924원 |
| 12회 유찰 시 | 7,604,326원 | 7,067,448원 | 456,682,260원 |
현재 회차의 최저가는 감정가 대비 2.82%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 선순위 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우라면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
⑤ 물건 상태 — 권리 외에 위반건축물 비용도 본다
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다.
- 구조. 일반목구조 기타지붕의 지상1층~지상2층 건물이며 전기설비, 위생·급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 무단증축. 경매대상 옥탑부분과 1층·2층 보일러실은 무단증축으로 일반건축물대장상 위반건축물로 확인된 것으로 기재되어 있습니다.
- 행정 리스크. 무단증축 부분은 원상복구명령 및 이행강제금 부과대상으로 기재되어 있습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물과 제시외 수목을 포함한 일괄매각입니다.
- 재매각 조건. 재매각보증금은 20%로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이주하 보증금 확인. 2014.04.10 전입과 확정일자는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 배당요구·배당 가능액 확인. 대항력이 있더라도 실제 미배당 보증금이 얼마인지에 따라 매수인 승계액이 달라집니다.
- 두 번째 주거 점유자 확인. ‘현재’로 기재된 점유자는 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 이주하 관계 확인. 임차인 이주하와 강제경매 신청채권자 이주하가 같은 이름으로 나타나며, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당과 인수 리스크를 좁힐 수 있습니다.
- 무단증축 비용 확인. 옥탑부분과 1층·2층 보일러실의 원상복구명령 및 이행강제금 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 10회 유찰·감정가 2.82%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 임차보증금을 포함한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 대조해 임차보증금과 승계 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 3%”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 물건은 감정가 549,389,200원에서 최저가 15,519,035원까지 내려온 10회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 그럼에도 결론을 ‘권리 깨끗·15,519,035원에 취득’으로 끝내면 핵심을 놓칩니다.
이주하의 전입일 2014.04.10은 말소기준 2014.09.04보다 빠르고 보증금이 미상이며, 추가 주거 점유자의 전입일과 보증금도 미상입니다. 따라서 매수인 실질취득가는 아직 산정할 수 없습니다. 여기에 위반건축물, 8건의 세금·공과금 계열 압류, 10회 유찰까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 그 자체가 투자 메리트의 증거는 아닙니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 실체와 실제 승계액입니다.
