말소기준은 2012.04.10 성남제일새마을금고 근저당입니다. 확인된 점유자 6명은 모두 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없고, 배당요구도 접수되어 임차보증금 인수형 물건은 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 다가구 점유 구조, 신청채권자와 이름이 겹치는 점유자, 현 회차에서도 후순위 채권이 대거 미배당되는 구조가 핵심 리스크입니다.
수원지방법원 2025타경914. 용인시 기흥구 보정동 1328-2, 토지 236.0㎡ 위 지상 4층 건물입니다. 감정 이용상태는 1층 현관·주차장 등, 2층·3층·4층 다가구주택으로 확인됩니다. 물건 자체는 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 형태이고, 감정가 1,412,461,200원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 692,106,000원입니다. 겉으로는 반값 경매처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 “낙찰가가 낮다”가 아니라 낮은 가격에서도 배당이 이미 부족하다는 점입니다.
권리 기준일은 2012.04.10입니다. 같은 날 을구 1번·2번 새진해새마을금고 근저당은 말소되고, 을구 4번 성남제일새마을금고 근저당이 설정됩니다. 이후 가압류, 강제경매개시결정, 압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 임차인보다 배당입니다. 현 최저가 692,106,000원으로 계산하면 배당 가능한 금액은 선순위 근저당 2건과 말소기준 근저당 일부에서 끝나고, 후순위 가압류·신청채권자는 배당을 받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1328-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 현관·주차장 등 · 2층, 3층, 4층 다가구주택 |
| 소유자 | 윤나경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,412,461,200원 / 692,106,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박주현 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2012.04.10
을구 1번·2번 새진해새마을금고 근저당은 2012.04.10 해지로 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 접수된 성남제일새마을금고 근저당입니다. 이 말소기준 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자 6명은 전입일이 모두 2012.04.10 이후이므로 매수인이 떠안는 대항력 임차인 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 6명, 인수 0원
확인된 점유자는 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인 6명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후이고 배당요구도 접수되어, 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않는 점유가 여럿 있어, 배당·명도 단계에서 보완 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강윤구 | 2023.04.14 | 해당 없음 | 2025.04.18 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 박주현 | 2020.11.30 | 해당 없음 | 2025.03.31 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김민희 | 2024.05.08 | 해당 없음 | 2025.04.10 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 양진원 | 2018.01.31 | 2021.03.22 | 2025.03.20 | 없음 | 후순위 | 아님 |
| 임지수 | 2021.03.22 | 해당 없음 | 2025.03.20 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 신재원 | 2021.01.14 | 해당 없음 | 2025.03.12 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 692,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,321,060원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 새진해새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 새진해새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 성남제일새마을금고 | 494,000,000원 | 162,784,940원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 김애리 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 맹정환 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 박주현 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가에서는 채권총액 1,374,000,000원 중 682,784,940원만 배당되고, 부족액은 691,215,060원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 후순위 채권자와 신청채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 정류장의 위치와 운행빈도를 고려할 때 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽식구조 경사지붕 지상4층 건물이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 236.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 지상 정원수는 토지에 포함하여 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 6명 명도 계획. 인수액은 0원으로 보더라도 실제 명도는 별도입니다. 각 세대 점유 현황과 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 배당요구 내역과 임대차계약서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 박주현 관계 확인. 신청채권자와 같은 이름의 점유자가 있어 관계인 여부, 실제 임대차 여부, 점유 성격을 확인해야 합니다.
- 배당 부족 구조. 현 회차에서도 후순위 채권은 배당을 받지 못합니다. 낙찰 후 이해관계인의 대응 가능성까지 감안해야 합니다.
- 다가구 환금성. 감정가는 1,412,461,200원이지만, 현재 비교 가능한 실거래 기준은 제시되지 않았습니다. 수익률·공실·수선비를 보수적으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인하고 입찰표 작성 전 매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “복잡도”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49.0%까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 권리와 점유를 함께 보면 단순한 저가 물건은 아닙니다. 대항력 임차인 인수액은 0원으로 정리되지만, 실제 점유자는 6명이고 보증금 액수는 확인이 필요합니다. 배당표도 현 최저가에서 이미 691,215,060원의 미배당을 보여줍니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 인수 0원, 그러나 점유·배당·환금성은 보수적으로. 이 물건은 가격보다 확인 작업이 먼저인 다가구 경매입니다.
