대전지방법원 2024타경1417. 충청남도 공주시 계룡면 유평리 소재 물건으로, 사건의 용도 표시는 대지 + 토지, 감정 이용상태는 근린생활시설 용도입니다. 감정가는 1,907,397,500원이고 현재 최저매각가는 934,624,775원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사번영이며, 말소기준은 2021.10.28. 설정된 탄동농업협동조합 채권최고액 637,000,000원 근저당권입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 순위보다 매각물건명세서의 법정지상권 문구와 농지취득자격증명 조건입니다. 특히 제시외 건물 및 수목이 매각에서 제외되고, 그 제외로 인해 최저매각가격이 제한받는다는 비고까지 있어 토지와 지상물의 관계를 입찰 전에 반드시 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1417 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 유평리 362-1 |
| 등기 표시 | 충청남도 공주시 계룡면 유평리 362-12, 362-13 주건축물제1동 · 충청남도 공주시 계룡면 영규대사로 383-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 용도 |
| 소유자 | 주식회사번영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,907,397,500원 / 934,624,775원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 411,027,908원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 1,235.0㎡ · 지목 답 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 34,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 그러나 법정지상권 별도
말소기준은 2021.10.28. 탄동농업협동조합의 을구 1번 근저당권 637,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 520,000,000원도 설정됐고, 2024.11.12. 탄동농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당권에는 2025.09.11. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 934,624,775원으로, 시나리오상 감정가의 49%입니다. 다만 동일·유사 부동산의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 근거는 없습니다. 특히 제시외 건물 및 수목이 매각에서 제외되고, 최저매각가격 자체가 그 제외로 인하여 제한받는다는 조건이 있어 단순 할인율보다 실제 포함·제외되는 자산의 범위를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 934,624,775원 | 234,121,473원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 654,237,342원 | 511,705,031원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 457,966,139원 | 706,013,522원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권 미배당은 234,121,473원에서 511,705,031원, 706,013,522원으로 증가합니다. 이는 채권자 측 배당 부족의 변화이지, 그 금액이 곧 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 934,624,775원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,746,248원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 탄동농업협동조합 | 637,000,000원 | 637,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 탄동농업협동조합 | 520,000,000원 | 285,878,527원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,157,000,000원 중 예상배당은 922,878,527원, 미배당은 234,121,473원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도 공주시 계룡면 유평리 소재 “방천골전원주택단지” 내에 위치하며, 자연림하단 구릉지를 정비한 전원주택단지입니다. 인근에는 자연부락, 경지정리된 농지, 계룡면소재지, 계룡저수지가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며, 노선버스 정류장 및 편익시설과의 거리·접근성 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설 용도입니다. 주건축물제1동은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 단층 건물입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역에 해당하며, 일부는 준보전산지에 해당합니다.
- 공부 차이. 일련번호 1,2,3,7,8 토지는 공부상 지목이 답 및 임야이나, 현황은 전원주택 조성된 잡종지(주거나지) 상태이고, 일련번호 2 토지는 현황 창고부지입니다.
- 토지 기본정보. 토지면적 1,235.0㎡, 지목 답, 평지·부정형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 34,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서가 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여지를 명시합니다. 토지·건물의 소유관계와 성립 요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 농취증. 목록1~3은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 제외. 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격도 이 제외로 인하여 제한받는 가격이라는 점을 반영해야 합니다.
- 임대관계. 신고된 임차인은 없지만 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49% 수준이지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능성을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 권리 밖 조건이 먼저다”
현재 최저가는 934,624,775원으로 감정가 1,907,397,500원의 49%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘반값 경매’로 보면 핵심을 놓칩니다. 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있고, 목록1~3에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 제시외 건물과 수목도 매각에서 제외됩니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 가점하기도 어렵습니다. 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점보다, 실제 토지 사용과 지상물 관계, 농취증 발급 가능성을 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 가격보다 권리 밖 조건을 먼저 확인해야 하는 고난도 토지·근린생활시설 경매로 보는 것이 타당합니다.
