대전지방법원 2024타경1417. 공주시 계룡면 유평리 소재 물건으로, 사건 표기는 ‘대지 + 토지’이고 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설 용도입니다. 감정가는 1,907,397,500원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 654,237,343원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.10.28 설정된 탄동농업협동조합의 채권최고액 637,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금전액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 등기상 금전 인수가 없다는 점과 별개로, 이 물건에는 매각물건명세서가 직접 경고하는 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 또한 일괄매각 대상이지만 제시외 건물과 수목은 매각에서 제외되고, 목록 1~3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 34%대”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1417 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 유평리 362-1 |
| 등기 부동산 | 충청남도 공주시 계룡면 유평리 362-12, 362-13 주건축물제1동 · 영규대사로 383-1 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 용도 |
| 감정가 / 최저가 | 1,907,397,500원 / 654,237,343원 (3회 유찰) |
| 소유자 | 주식회사번영 |
| 청구액 | 411,027,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 1,235.0㎡ · 지목 답 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 법정지상권은 별도 확인
2021.10.28 탄동농업협동조합의 채권최고액 637,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 520,000,000원과 2024.11.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.09.11에는 두 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 확인됩니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
임차인으로 등재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 점유·사용관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 회차는 3회 유찰 상태이며 최저매각가격은 654,237,343원입니다. 감정가 1,907,397,500원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 457,966,140원, 5회 유찰 시 320,576,298원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 654,237,343원 | 511,705,030원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 457,966,140원 | 706,013,521원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 320,576,298원 | 841,711,770원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 654,237,343원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,942,373원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 탄동농업협동조합 | 637,000,000원 | 637,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 탄동농업협동조합 | 520,000,000원 | 8,294,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,157,000,000원 중 예상 배당액은 645,294,970원이며, 미배당액은 511,705,030원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 공주시 계룡면 유평리 ‘방천골전원주택단지’ 내에 위치하며, 자연림 하단 구릉지를 정비한 전원주택단지입니다. 인근에 자연부락·농지·계룡면소재지·계룡저수지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며, 노선버스 정류장과 편익시설까지의 거리·접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 근린생활시설 용도이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 건입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부에는 준보전산지가 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 ‘답’ 및 ‘임야’이나 현황은 전원주택이 조성된 잡종지(주거나지) 상태이고, 일부 토지는 현황 창고부지입니다.
- 기준 토지. 토지면적 1,235.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 답기타, 평지·부정형이며 공시지가는 34,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 명세서에 기재돼 있으므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1~3은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 제시외 물건. 일괄매각이지만 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외됩니다. 실제 이용범위와 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 답·임야와 현황 잡종지·창고부지가 혼재하므로 인허가·농지 관련 절차와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔으나 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 적정 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 권리·이용관계를 먼저 본다
이 사건의 등기와 배당만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 그 다음입니다. 법정지상권 성립 여지, 농지취득자격증명, 제시외 건물·수목 제외, 공부와 현황의 차이를 해소하지 않은 채 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보는 것은 위험합니다. 더구나 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가 대비 얼마나 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이지만, 이용관계와 취득요건 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
