대전지방법원 2024타경21596. 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 135-1 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 김창겸이며 1997.07.01. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.23. 농업협동조합중앙회 가압류 116,789,799원입니다. 그 뒤 2024.04.25. 같은 채권자의 가압류, 2024.05.28. 국 압류, 2024.08.22. 한국농수산식품유통공사의 임의경매개시결정이 이어집니다.
배당 계산상 현재 회차에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 임차인 인수 문제가 아니라 매각조건을 놓치면 직접 손실이 생길 수 있는 유형입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·목록6,10 농지취득자격증명 필요가 적혀 있고, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경21596 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 135-1 · 충청남도 공주시 계룡면 고비고개길 35 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 김창겸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,238,170,410원 / 376,169,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 대비 16.81% |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국농수산식품유통공사 / 725,918,580원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록6,10 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·6회 유찰·7회 유찰 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2024.04.23. 농업협동조합중앙회 가압류이고, 이후 가압류·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 5회 유찰은 사실, ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
현재 최저매각가는 376,169,000원으로 감정가 2,238,170,410원의 16.81% 수준입니다. 할인폭만 보면 매우 크게 내려온 상태지만, 이 사건에는 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 376,169,000원 | 200,092,435원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 263,318,299원 | 311,363,226원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 184,322,809원 | 389,252,779원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 376,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,066,366원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 116,789,799원 | 116,789,799원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 453,405,270원 | 253,312,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 570,195,069원, 배당액은 370,102,634원, 미배당액은 200,092,435원입니다. 신청채권자 청구액은 725,918,580원이며 시나리오상 신청채권자 배당은 0원·미충족으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각조건·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 기타 + 토지입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 조건이 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되는 조건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록6,10은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 유찰. 현재까지 5회 유찰돼 최저가는 감정가 대비 16.81% 수준까지 내려왔습니다.
- 시세. 실거래·최근 거래·가격 추세 자료가 없어 시장가 대비 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 입찰 전에 목록6,10의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출절차를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수된다는 조건을 입찰 판단의 최우선 항목으로 두어야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물이 포함된 일괄매각 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 국 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 세금 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰·감정가 대비 16.81%만으로 저가매수라 판단하지 말고 별도의 현장가치와 거래가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황과 매각목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 자격요건이 먼저”
이 물건은 감정가 2,238,170,410원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 376,169,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액도 배당 시나리오상 0원입니다. 하지만 실거래 시세가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다.
더 중요한 것은 매각조건입니다. 일괄매각·제시외 건물 포함에 더해 목록6,10에는 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “5회 유찰돼 싸 보이는 물건”이 아니라, 입찰자격·농취증 발급 가능성·일괄매각 범위를 먼저 통과해야 가격 검토로 넘어갈 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리상 인수는 0원이지만 절차상 리스크는 가볍지 않습니다.
