284,690,000원
수원지방법원 2025타경920. 화성시 동탄구 영천동 ‘루체스타비즈’ 2층 209호로, 경매상 용도는 근린시설, 감정평가 당시 이용상태는 업무시설입니다. 소유자는 주식회사익산바이오이며, 2023년 12월 26일 소유권을 취득한 당일 신한은행 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 국가 압류·경매개시결정·산은캐피탈 가압류·화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기 순서만 보면 구조는 명확합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사상 해동일렉트릭 주식회사(주창성)는 2024년 5월 23일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 그러나 매각물건명세서에 주거 용도로 기재된 동탄지와 이빙스토는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 영천동 836-2 루체스타비즈 제2층 제209호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 594-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 업무시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 · 사용승인일 2018.12.28 |
| 소유자 | 주식회사익산바이오 (2023.12.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 284,690,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,140,000,000원 |
| 공동담보 | 루체스타비즈 제2층 제210호 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준은 2023년 12월 26일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 국가 압류, 경매개시결정, 산은캐피탈의 138,057,507원 가압류, 화성시 압류는 모두 그 이후에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액은 1,140,000,000원으로 감정가와 최저가를 모두 크게 웃돌며, 210호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 실제 채권액과 공동담보 배당관계에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있지만, 후순위 등기권리를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 0원 인수는 아직 ‘확정’이 아니다
| 임차·점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 해동일렉트릭 주식회사(주창성) | 루체스타비즈 209호 85.0000㎡ | 2024.05.23 | 10,000,000원 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 승계 아님 |
| 동탄지 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이빙스토 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
* 산정 실질취득 284,690,000원과 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 전입일·점유개시일·보증금이 미상인 2명의 권리가 확인되면 실질취득액은 증가할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가 49%’만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 284,690,000원으로 감정가 581,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 뒤 절반 이하까지 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·업무시설이고 이미 2회 유찰됐으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 284,690,000원 | 279,904,340원 | 998,153,167원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34% | 199,283,000원 | 195,693,038원 | 1,082,364,469원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24% | 139,498,100원 | 136,745,127원 | 1,141,312,380원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 284,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,785,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,140,000,000원 | 279,904,340원 |
| 2. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 138,057,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,278,057,507원 중 279,904,340원이 배당되고, 998,153,167원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신한은행 근저당은 210호와 공동담보입니다. 미상 점유자 2명의 권리 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변에는 오피스빌딩·지식산업센터와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 간선도로와의 접근도 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2018.12.28 사용승인을 받았고, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 8~10m, 남측 약 4~6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 5,091.2㎡의 등고평탄한 사다리형 공장용지로, 업무용 건물 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역· 벤처기업육성촉진지구에 포함되고, 도로구역과 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 환금성. 업무시설로 이용 중인 근린시설이고 2회 유찰된 상태입니다. 실제 이용수요와 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 원본 확인. 동탄지·이빙스토의 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 현재 209호를 실제로 사용하는 주체와 점유 범위, 출입 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 점검. 경매상 근린시설, 감정평가상 업무시설인데 일부 점유자는 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용형태와 적법성, 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 210호와 공동담보입니다. 공동담보 물건의 진행·배당관계와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 업무시설의 최신 매매·임대 사례를 확인해 284,690,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “반값보다 먼저 확인할 것은 점유관계”
이 물건은 감정가 581,000,000원에서 284,690,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기부상으로도 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 구조가 단순합니다. 그러나 법인 임차인 외에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자 2명이 남아 있어, 현재 표시된 인수액 0원은 최종 결론이 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가가 시세보다 낮다는 판단 역시 보류해야 합니다. 등기 권리는 비교적 명확하지만, 점유와 가격은 미확정. 이 사건의 입찰 여부는 미상 점유자 2명의 권리와 실제 업무시설 시장가격을 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.