수원지방법원 2025타경920. 동탄 루체스타비즈 2층 210호로, 감정평가상 업무시설로 이용 중인 근린시설입니다. 주식회사익산바이오가 2023년 12월 소유권을 취득한 날 신한은행 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 평택세무서의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 산은캐피탈의 가압류, 화성시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리를 매수인이 승계하는 형태는 아닙니다. 하지만 경매 권리분석은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원의 해동일렉트릭 주식회사(주창성)가 확인되지만, 점유 부분이 209호 85.0000㎡로 기재돼 있습니다. 이 리포트의 대상인 210호와 호수가 다르므로 210호 임차관계로 그대로 합산하거나 단정해서는 안 됩니다.
별도로 매각물건명세서에는 세이빙스가 주거 용도로 기재되어 있으나 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠른지 판단할 수 없으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다. 배당표의 인수액 0원은 현재 배당모형의 계산값일 뿐, 세이빙스의 보증금과 점유 시점이 확인되기 전까지 최종 인수위험이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 영천동 836-2 루체스타비즈 2층 210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사익산바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 284,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미완성
말소기준은 2023.12.26. 신한은행 근저당권입니다. 평택세무서 압류, 산은캐피탈 가압류, 화성시 압류와 경매개시결정은 모두 그 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다. 신한은행 근저당은 루체스타비즈 209호와 공동담보로 설정되어 있어 채권최고액 1,140,000,000원이 이 210호 감정가 581,000,000원보다 큰 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 해동일렉트릭 주식회사(주창성) | 루체스타비즈 209호 85.0000㎡ | 2024.05.23 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 불가 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 세이빙스 | 주거 사용 · 특정 부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 전입일 판정 불가 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 미상 미배당 보증금 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사된 점유자는 2명입니다. 다만 해동일렉트릭은 대상 호수와 다른 209호로 기재되어 있어 210호의 임차인으로 합산하지 않는 것이 안전합니다. 실제 핵심은 세이빙스입니다. 주거 사용 사실만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 불명확하므로, 현장점유와 주민등록·사업자등록·임대차계약서 확인 전에는 인수 0원 확정형으로 평가할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 284,690,000원으로 감정가 581,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가와 비교하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 업무시설·근린시설은 실사용 가능 업종, 공실 기간, 임대료, 관리비, 부가가치세 처리와 호실별 전용·공용 조건에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 감정가의 절반이라는 사실 자체가 시세의 절반이라는 뜻은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 284,690,000원 | 279,904,340원 | 998,153,167원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 199,283,000원 | 195,693,038원 | 1,082,364,469원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 139,498,100원 | 136,745,127원 | 1,141,312,380원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 284,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,785,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,140,000,000원 | 279,904,340원 |
| 2. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 138,057,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 신한은행에 배당되며, 산은캐피탈과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 1,278,057,507원 중 채권자 배당액은 279,904,340원, 미배당액은 998,153,167원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 화성시 영천동 영천초등학교 북서측 인근으로, 주변에 오피스빌딩·지식산업센터와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 간선도로 접근이 용이합니다.
- 건물. 2018.12.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 기본 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 8~10m, 남측 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 토지. 등고평탄한 사다리형 평지의 업무용 건물 부지이며, 지목은 공장용지, 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역· 철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 업무시설·근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 실제 임대료·공실·관리비와 210호의 사용 가능 업종을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 210호 현장점유 확인. 출입문 상호, 내부 사용 상태, 점유자 진술과 관리사무소 등록 명의를 확인해 209호 조사 내용이 210호에도 연결되는지 구분해야 합니다.
- 세이빙스 임대차 원본 확인. 전입일·사업자등록일·보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대차 목적물을 확인해야 대항력과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13.로 기재되어 있고 등기 발급일은 2026.07.23.입니다. 매각 결과·변경·연기 여부를 법원 기록에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 신한은행 근저당은 209호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 각 물건별 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 같은 건물의 최근 매매·임대, 공실 기간과 수익률을 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 업무시설 비용 확인. 관리비 체납, 부가가치세 처리, 전용·공용면적, 주차 배정, 업종 제한과 내부 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세대·사업자등록 열람자료를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 점유 확인이 먼저다
이 물건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 세무서·화성시 압류와 산은캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 0원으로 닫기에는 점유자료가 불완전합니다.
해동일렉트릭은 전입일이 늦어 대항력이 없지만 조사된 호수가 209호이고, 세이빙스는 주거 사용 사실 외에 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 미상 점유가 210호에 존재하고 말소기준 전 대항요건을 갖춘 임차인이라면 미배당 보증금의 인수 문제가 새로 생길 수 있습니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래와 임대수익 검증 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 등기권리는 소멸형, 가격은 검증 전, 점유는 미확정. 210호의 실제 점유자와 세이빙스의 임대차 내용을 확인한 뒤에야 입찰 가능 여부와 실질취득비용을 확정할 수 있는 물건입니다.