대전지방법원 2024타경22520. 충청남도 청양군 정산면 역촌리 581-2 일대의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 휴게음식점·창고이며, 현황은 카페·갤러리·창고로 이용 중입니다. 토지는 4,712㎡, 자연녹지지역이고 토지이용상황은 상업기타입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함으로 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2022.09.07. 설정된 세종새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,740,000,000원이며, 이 권리 이후의 김진우 근저당권, 국민은행·서울보증보험 가압류, 경매개시결정 및 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 남대전농업협동조합 근저당 2건과 일부 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경22520 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 정산면 서정4길 50 (주1) |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 현황 이용 | 휴게음식점 현황 카페 · 창고 현황 갤러리 · 창고 |
| 토지 | 4,712㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김우근 2분의 1 · 이현희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,526,050,900원 / 606,504,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,420,810,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
다만 과거 권리도 함께 구분해야 합니다. 2020.09.01. 남대전농업협동조합 근저당 516,000,000원, 2022.02.09. 같은 조합 근저당 300,000,000원은 2022.09.07. 해지로 말소됐습니다. 김우근 지분에 대한 유좌봉 가압류 350,000,000원과 우전산업주식회사 가압류 9,473,640원도 각각 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유 2건, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)빛섬 청양지점, 김억중 | 미상 | 2022.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성준 | 본건 전부 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유관계로 확인되는 사람은 2건입니다. 두 전입일 모두 말소기준일 2022.09.07. 이후이므로 제공된 자료상 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 감정평가에서도 이해관계인의 부재로 임대내역은 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 인수금액 문제와 별개로 실제 계약관계·점유범위·명도 조건을 매각물건명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 시세 근거는 없다
감정가는 2,526,050,900원, 현재 최저매각가는 606,504,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 424,552,800원, 6회 유찰 시 297,186,960원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률이 크다는 사실만으로 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 카페·갤러리·창고와 4,712㎡ 토지가 묶인 비주거 복합 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 손쉽게 가격을 검증하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 606,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,465,040원 |
| 2. 근저당 · 세종새마을금고 | 1,740,000,000원 | 598,038,960원 |
| 3. 근저당 · 김진우 | 848,650,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 397,429,889원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,871,009원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,003,950,898원 중 예상 배당액은 598,038,960원이며, 미배당액은 2,405,911,938원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됐습니다. 소유자 교부 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미회수는 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 606,504,000원 | 598,038,960원 | 2,405,911,938원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 424,552,800원 | 417,907,272원 | 2,586,043,626원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 297,186,960원 | 292,226,343원 | 2,711,724,555원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 1,420,810,600원에 비해 배당 예상액은 598,038,960원으로 전액 회수되지 않습니다. 유찰이 더 진행되면 5회 유찰 시 417,907,272원, 6회 유찰 시 292,226,343원으로 신청채권자 배당액이 더 줄어듭니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정산119안전센터 동측 인근이며 소방서, 공장, 근린생활시설 및 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 목조 판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 강화유리, 내부는 인테리어 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소방·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4,712㎡, 자연녹지지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연녹지지역, 도시계획구역에 포함되며 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 90,400원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 2,526,050,900원이나 현재 최저가 606,504,000원을 그대로 시장가로 받아들이지 말고 토지·건물·영업 활용가치를 각각 확인해야 합니다.
- 점유 2건 확인. (주)빛섬 청양지점·김억중, 김성준의 실제 계약관계와 점유범위, 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 수목이 포함되므로 실제 현황과 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 이용 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 4회 유찰된 만큼 가격뿐 아니라 수요층·활용도·매각 범위·점유 문제를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.07. 세종새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다.
현재 최저가 606,504,000원은 감정가의 24%까지 떨어졌지만, 실거래 시세가 없고 물건 자체가 카페·갤러리·창고와 4,712㎡ 토지가 묶인 비주거형입니다. 여기에 점유자 2건의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유와 활용성은 현장 확인 필수”입니다. 4회 유찰이라는 사실은 기회일 수도 있지만, 동시에 왜 시장이 반복해서 응찰하지 않았는지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
