대전지방법원 2025타경37. 공주시 계룡면 유평리 305-2 토지와 밤나무쟁이길 28 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 건물은 2016.12.28 사용승인된 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물입니다. 토지면적은 423.0㎡이고, 매각물건명세서 비고상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
권리의 출발점은 2017.01.06 계룡농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2023년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정·가압류들은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.08.30에는 1번 근저당의 채권최고액이 135,000,000원으로 변경된 이력도 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 1번 근저당 청구액을 117,000,000원으로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경37 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 유평리 305-2 · 충청남도 공주시 계룡면 밤나무쟁이길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 423.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) · 공시지가 92,300원/㎡ |
| 건물 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 사용승인 2016.12.28 |
| 소유자 | 김수연 2분의 1 · 김영준 2분의 1 (2024.12.05 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 289,062,800원 / 99,148,540원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계룡농업협동조합 / 84,064,543원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.01.06 접수된 계룡농업협동조합 근저당권입니다. 2023.06.02 추가 근저당, 2025.03.19 임의경매개시결정, 2025.05.30 이후 네 건의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 289,062,800원, 현재 3회 유찰 뒤 최저매각가는 99,148,540원입니다. 시나리오상 현재 회차의 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 69,403,978원, 그 다음 회차는 48,582,784원으로 낮아지는 구조가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 99,148,540원 | 53,710,761원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 69,403,978원 | 82,919,921원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 48,582,784원 | 103,366,333원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 말이 아니라는 것입니다. 이 사건에는 가격을 대조할 최근 실거래 근거가 없어, 현재 최저가 99,148,540원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 3회 유찰이라는 사실은 가격 메리트의 증명이 아니라 환금성·수요를 다시 확인해야 하는 신호로 읽는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,148,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,674원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 계룡농업협동조합 | 117,000,000원 | 96,963,866원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 계룡농업협동조합 | 18,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 계룡농업협동조합 | 3,444,553원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 계룡농업협동조합 | 1,111,237원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 6,297,005원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 4,821,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 150,674,627원 중 96,963,866원이 배당되고, 53,710,761원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·상가 등이 소재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 일반적인 위생·급배수·난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 423.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며 농업보호구역·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 기타. 토지 지상 화단 및 일부 조경수는 일반거래 관행상 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각대상 범위를 원본 명세서·감정서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 99,148,540원은 감정가의 34.3%지만 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 주변 실거래·매물가격과 별도로 비교해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 유찰 횟수 자체를 할인 매력으로 보지 말고 용도, 위치, 단독주택 형태, 처분 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 매각가 가정에서 채권자 미배당은 53,710,761원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 0원 인수와 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2017.01.06 계룡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원입니다. 그러나 물건은 이미 3회 유찰되어 감정가 289,062,800원에서 최저가 99,148,540원까지 내려왔고, 감정평가상 임대관계는 미상이며 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 붙어 있습니다.
따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 현황은 보수적으로 확인해야 하는 물건”입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보고 저가 매수라고 판단하기 어렵고, 점유·전입 및 제시외 건물의 실제 현황까지 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 3회 유찰 자체를 가격 가점으로 바꾸지는 않는 것이 적절합니다.
