대전지방법원 2025타경70. 충청남도 청양군 운곡면 위라리 134의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이옥연이며 2021.12.11 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022.02.14 소유권을 이전받았습니다. 말소기준은 2023.09.06 설정된 문성만의 근저당권 230,000,000원이고, 2025.05.29 문성만이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 232,643,835원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 청양새마을금고 근저당은 2022.02.14 말소됐고, 주식회사제주은행 근저당도 2024.02.27 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 문성만 근저당과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 현황과 매각조건 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경70 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 운곡면 위라리 134 · 충청남도 청양군 운곡면 사라동길 57-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 729.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이옥연 · 2021.12.11 협의분할에 의한 상속 · 2022.02.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 290,567,800원 / 142,378,222원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 문성만 / 232,643,835원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 문성만 근저당
말소기준권리는 2023.09.06 문성만 근저당권입니다. 채권최고액은 230,000,000원이고 채무자는 명효정이며, 위라리 134와 위라리 135 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.05.29 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 회차의 최저매각가는 142,378,222원으로 감정가 290,567,800원의 49%입니다. 한 번 더 유찰되면 99,664,755원, 다시 유찰되면 69,765,328원으로 제시된 시나리오입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 142,378,222원 | 139,584,927원 | 90,415,073원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 99,664,755원 | 97,470,789원 | 132,529,211원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 69,765,328원 | 68,109,552원 | 161,890,448원 |
다만 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준만으로는 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 연립/다세대 + 토지에 감정평가상 단독주택 이용, 제시외 건물·수목, 농지 관련 조건까지 결합된 물건이므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,378,222원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,793,295원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 문성만 | 230,000,000원 | 139,584,927원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 230,000,000원 중 139,584,927원이 배당되고 90,415,073원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 핵심 리스크 — 농취증·현황차이·제시외 물건
매각은 일괄매각이며 제시외 건물 및 수목 등도 포함됩니다. 특히 기호(3) 토지는 공부상 전이나 현황 일부가 주택 부속토지 및 일부 도로로 이용 중인 것으로 조사돼, 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 이 차이는 농지취득자격증명과 원상회복 가능성을 검토할 때 핵심입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 위라1리 마을회관 북동측 인근이며, 주위는 농경지·단독주택·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물이며 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·태양광발전·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 성장관리계획구역이 포함됩니다. 준보전산지와 보전관리지역은 접합니다.
- 공시지가. 23,500원/㎡이며, 토지면적은 729.0㎡입니다.
- 공부와 현황. 기호(3) 토지는 공부상 전이나 현황 일부는 주택 부속토지 및 일부 도로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3에 필요한 증명을 입찰 전 발급 가능 여부부터 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 원상회복 가능성. 기호(3)의 현황 이용과 관련해 원상회복명령 가능성이 기재돼 있으므로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 점유·임차관계. 임대내역이 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 보증금과 확정일자 등을 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물·수목 등의 실제 위치와 상태, 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 기호(3)의 일부가 주택 부속토지 및 도로로 사용 중인 점을 확인하고 이용 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 거래와 실제 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것이 있다”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 142,378,222원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 문성만 근저당이 말소기준이고 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 임대내역 미상, 목록3 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성, 그리고 공부상 전인 토지의 일부가 주택 부속토지와 도로로 이용 중이라는 현황 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “등기 구조는 단순하지만 현황·행정 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 농취증 발급과 점유관계, 토지 이용상태부터 확인하는 순서가 맞습니다.
