수원지방법원 2025타경928. 화성시 새솔동 봄프라자 6층 근린시설로, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현재는 공실입니다. 감정가 279,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 95,697,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 확인해야 할 사항이 두 가지 있습니다. 하나는 토지 별도등기, 다른 하나는 등기·감정 자료에 함께 나타나는 606호와 607호의 목적물 범위입니다.
권리 흐름에서도 원본 대조가 필요합니다. 2020년 서울우유협동조합 근저당권 216,000,000원은 2021.11.30 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 첫 생존 담보권은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그런데 제공된 예상배당표는 말소된 서울우유협동조합에 93,574,454원을 배당하고 신한은행 배당을 0원으로 계산하고 있어, 등기 내역과 배당 계산이 서로 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층 607호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 6층 · 사용승인 2019.09.24 |
| 소유자 | 이선심 (2021.10.14 매매, 거래가액 275,561,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 95,697,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 274,023,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 명시 인수사항 | 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기 · 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 실제 말소기준 후보를 구분해야 한다
2020.04.24 설정된 서울우유협동조합 근저당권은 2021.11.30 해지로 말소됐습니다. 같은 날 이선심 소유권이전과 신한은행 근저당권 144,000,000원 설정이 이뤄졌으므로, 등기 흐름만 보면 신한은행 근저당권이 현재 살아 있는 최초 담보권입니다. 이후 네잎건설주식회사 근저당권 20,000,000원, 신한은행의 임의경매개시결정, 안양세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 현황은 공실로 조사됐습니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 실제 점유자·사업자등록·집기 잔존 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 95,697,000원으로 감정가 279,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비 183,303,000원 낮아졌지만, 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래가 반복되는 상품이 아닙니다. 전용면적, 대지권, 층별 접근성, 내부 상태, 관리비, 업종 제한, 임대료와 공실 기간이 가격에 직접 영향을 줍니다. 특히 본건은 최고층인 6층의 공실 근린시설이고 이미 세 차례 유찰됐으므로, 단순 감정가 할인율보다 임대 가능성과 재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,122,546원 |
| 서울우유협동조합 근저당 | 216,000,000원 | 93,574,454원 |
| 주식회사신한은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 네잎건설주식회사 근저당 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 계산상 총 담보채권 380,000,000원 중 93,574,454원이 배당되고 286,425,546원이 미배당됩니다. 다만 서울우유협동조합 근저당권의 말소 기록과 배당표가 충돌하므로, 위 표는 확정 배당순위가 아니라 원본 재검증이 필요한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 수노을중앙공원 북측 인근으로, 주변에는 대단위 아파트단지와 상가주택, 상업·업무시설, 근린생활시설, 공공시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남서측은 폭 약 16m, 북서측과 북동측은 폭 약 14m의 차량 통행 가능한 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 2019.09.24 사용승인된 지하 2층·지상 6층 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 현재 공실입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 규제 확인. 감정평가에는 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역으로 기재돼 있으나, 별도 토지정보에는 제1종전용주거지역으로 표시돼 서로 다릅니다. 토지이용계획확인원 원본을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 근린시설은 임대수익과 업종 수요가 매각가격을 좌우합니다. 세 차례 유찰된 사실은 감정가 수준에서 매수 수요가 형성되지 않았음을 보여주므로, 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기의 권리자, 원인, 금액, 존속 여부와 매수인 인수 범위를 확인하세요.
- 목적물 범위 확인. 사건 주소의 607호와 등기·감정에 함께 기재된 606호가 일괄매각인지, 별도 물건인지 매각목록과 물건번호를 대조하세요.
- 말소기준 재검증. 2020.04.24 서울우유협동조합 근저당의 2021.11.30 말소 여부와 신한은행 근저당의 실제 순위를 등기부 원본으로 확정하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 확인하고, 법원 채권계산서와 배당요구 내역을 기준으로 순위를 다시 계산하세요.
- 실거래·임대료 조사. 동일 건물과 새솔동 유사 근린시설의 최근 매매가, 보증금, 월 임대료, 공실 기간을 조사한 뒤 수익가치로 입찰 상한을 정하세요.
- 현장 점유 확인. 공실 여부, 출입 가능성, 잔존 집기, 사업자등록, 우편물과 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 상태, 원상복구비와 내부 마감비를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 용도·업종 제한. 건축물대장상 세부 용도, 관리규약, 주차 조건과 허용 업종을 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 용도지역 기재가 서로 다르므로 토지이용계획확인원과 지구단위계획 원문을 직접 발급해 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 할인보다 불확정 권리가 먼저다”
감정가 279,000,000원짜리 근린시설이 95,697,000원까지 내려온 것은 눈에 띄는 할인입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최신 실거래가가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았고, 세 차례 유찰과 현황 공실은 환금성 및 임대수요에 대한 경고 신호입니다.
무엇보다 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있으며, 606호와 607호의 목적물 범위, 말소된 서울우유협동조합 근저당이 포함된 배당 계산, 서로 다른 용도지역 기재까지 원본 대조가 필요한 사항이 겹칩니다. 낮은 최저가만으로 접근할 사건이 아니라, 별도등기·매각범위·말소기준을 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 현 단계 결론은 가격 판단 보류, 권리 원본 확인 우선입니다.