수원지방법원 2025타경928. 화성시 새솔동 봄프라자 1동 6층 606호, 공부상 근린생활시설이고 감정평가 당시 현황 공실로 조사된 물건입니다. 감정가는 384,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 64,538,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 하락폭이 매우 크지만, 이 사건은 최저가 자체보다 권리 인수 여부를 먼저 봐야 하는 구조입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.02.03. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 네잎건설주식회사 근저당권 20,000,000원, 화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 있고, 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. 따라서 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”는 이유만으로 깨끗한 물건으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층606호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상6층 · 사용승인일 2019.09.24 |
| 소유자 | 이선심 · 2022.02.03. 소유권이전 · 거래가액 378,314,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 64,538,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 274,023,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 별도등기 인수는 구분해야 한다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 2020.04.17. 안양농업협동조합 근저당권 312,000,000원은 2022.02.03. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 180,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후의 네잎건설주식회사 근저당권 20,000,000원, 화성시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
현재 최저매각가는 64,538,000원으로 감정가 384,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 가정은 6회 유찰 시 45,176,600원, 7회 유찰 시 31,623,619원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건은 동일 조건의 최근 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 64,538,000원 | 16.81% | 137,023,684원 |
| 6회 유찰 시 | 45,176,600원 | 11.76% | 156,036,579원 |
| 7회 유찰 시 | 31,623,619원 | 8.24% | 169,345,606원 |
③ 예상배당표 (매각가 64,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,561,684원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 62,976,316원 |
| 3. 근저당 · 네잎건설주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계 200,000,000원 중 62,976,316원이 배당되고, 137,023,684원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 주식회사신한은행의 청구액은 274,023,260원이며, 시뮬레이션상 배당액은 62,976,316원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 금액 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 토지 별도등기 인수권리는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 화성시 새솔동 수노을중앙공원 북측 인근으로, 대단위 아파트단지·상가주택·상업 및 업무용시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남서측 약 16m, 북서측 및 북동측 약 14m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 감정요항표에는 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 기재되어 있습니다.
- 공실·유찰. 현황 공실이고 5회 유찰된 물건이므로 실제 임대수요와 재매각 가능성은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 “표제부 대지권의 표시 2번 별도등기”의 권리 종류·내용·부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만, 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저평가를 단정하지 마세요.
- 공실 근린시설 수요 확인. 현재 공실이므로 실제 임대료·공실기간·동일 건물 및 인근 상가의 임대·매매 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당상 매수인 금액 인수 0원과 별도등기 인수권리는 서로 다른 문제입니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서 채권최고액 기준 137,023,684원이 미배당으로 남습니다. 후순위 채권 미배당 자체는 곧 매수인 인수를 뜻하지 않지만 권리관계의 구조는 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 별도등기 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17%”보다 중요한 것은 별도등기다
이 물건은 감정가 384,000,000원에서 5회 유찰돼 64,538,000원까지 내려왔습니다. 임차인이 없고 말소기준 이후의 근저당·압류 등은 매각으로 소멸하므로 표면적인 등기 구조만 보면 단순해 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 배당상 금액 인수 0원만 보고 “인수 없음”으로 판단해서는 안 됩니다.
또한 공부상 근린생활시설이면서 현황 공실이고 이미 5회 유찰됐습니다. 동일 조건의 최근 실거래 근거 없이 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 이 사건의 판단 순서는 별도등기 확인 → 실제 상권·임대수요 확인 → 그 뒤 가격 판단입니다. 권리 인수의 범위가 확정되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다.
