수원지방법원 2025타경928. 화성시 새솔동 수노을중앙공원 북측 인근의 봄프라자 1동 6층 606호로, 공부상 용도와 감정평가 이용상태는 모두 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 현황은 공실이며 확인된 임차인은 없습니다. 감정가 384,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 131,712,000원까지 내려왔지만, 가격 하락만으로 안전성과 수익성이 확보되는 물건은 아닙니다.
권리표면에는 신한은행 근저당과 네잎건설 근저당, 화성시 압류가 있고, 임의경매는 신한은행이 신청했습니다. 다만 등기에는 2020년 안양농업협동조합 근저당이 2022.02.03 말소된 것으로 기재돼 있는데, 예상배당 수치는 이 근저당을 선순위로 두고 있습니다. 여기에 토지 별도등기까지 인수권리로 적혀 있어 등기 원본·매각물건명세서·별도등기 내용을 함께 대조해야 비로소 인수 범위와 배당순위를 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층 606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층 / 지상 6층 · 사용승인일 2019.09.24 |
| 소유자 | 이선심 (2021.12.08 매매, 거래가액 378,314,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 131,712,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 274,023,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 별도등기 원본 대조가 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 입찰 직전 현장점유, 사업자등록, 전입세대 및 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유가 확인된 임차인은 없어 임차보증금 승계액은 산정되지 않았습니다.
② 가격·유찰 — 34% 숫자만으로 저가 매입을 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 131,712,000원으로 감정가 384,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 유찰 시나리오는 92,198,400원, 그다음은 64,538,879원입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최신 실거래와 비교할 근거가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 공실 근린시설은 주거용 집합건물보다 임차수요와 재매각 수요의 편차가 클 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 131,712,000원 | 34% | 382,931,968원 |
| 4회 유찰 시 | 92,198,400원 | 24% | 421,861,171원 |
| 5회 유찰 시 | 64,538,879원 | 17% | 449,022,821원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여금은 0원이며, 예상배당 수치상 신청채권자 신한은행의 배당액도 0원입니다. 이는 선순위로 반영된 안양농업협동조합 채권이 매각대금을 소진하는 계산이지만, 해당 근저당의 말소 기재와 충돌하므로 실제 배당 결과를 그대로 예단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,643,968원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 312,000,000원 | 129,068,032원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 네잎건설주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 512,000,000원 중 예상배당은 129,068,032원, 미배당은 382,931,968원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수노을중앙공원 북측 인근으로, 대단위 아파트단지·상가주택·상업 및 업무용시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층·지상 6층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 16m, 북서측 및 북동측 약 14m의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 감정요항표상 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며, 건물 및 토지 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현황 공실인 근린시설이고 세 차례 유찰됐습니다. 주거용이 아닌 상업용 집합건물이므로 실제 임대료·공실기간·관리비·부가세 및 재매각 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기의 권리자·원인·부담 내용과 매각 후 존속 범위를 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 안양농업협동조합 근저당의 2022.02.03 말소 기재와 예상배당 순위가 충돌하므로 현재 등기사항전부증명서 원본으로 권리 존속 여부를 재확인해야 합니다.
- 현장점유 조사. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입문·우편물·사업자등록·관리사무소·현장 관계인을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 근린시설의 실제 임대료, 관리비, 공실기간, 업종 제한과 주변 상권 수요를 조사해 적정 매수가를 역산하세요.
- 체납액 확인. 화성시 압류가 있으며, 당해세와 관리비 체납액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기 원문을 모두 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 별도등기다
이 물건은 감정가 384,000,000원에서 131,712,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 확인된 임차인이 없고 현황도 공실이어서 임차보증금 인수 위험은 낮습니다. 하지만 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기가 인수권리로 명시돼 있고, 안양농업협동조합 근저당의 말소 기재와 예상배당 순위도 일치하지 않습니다.
동일 근린시설의 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 입증할 수도 없습니다. 세 차례 유찰된 공실 근린시설이라는 환금성 부담까지 겹치므로 결론은 권리 원본 확인 전 보류입니다. 별도등기의 존속 내용과 실제 배당순위를 확정하고, 임대수익과 상권가격을 별도로 검증한 뒤에야 131,712,000원이 낮은 가격인지 판단할 수 있습니다.