대전지방법원 2025타경101. 공주시 유구읍 석남리 111-3 소재 공장용지와 공장·사무실·기숙사·화장실 및 창고가 함께 평가된 기타 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 김현철이며, 2020년 12월 15일 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 당일 신우새마을금고에 채권최고액 533,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에 설정된 한국전력공사 9,707,750원, 충남신용보증재단 22,400,000원, 신용보증기금 36,450,000원의 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 권리만 보면 후순위 인수 문제는 단순하지만, 임차관계는 별도입니다. 현황조사상 ‘주식회사 리한, 김현철’ 명의의 전입신고일이 2015.05.08로 말소기준일 2020.12.15보다 앞서고, 보증금 2,000,000원·차임 150,000원으로 조사되어 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경101 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 석남리 111-3 · 충청남도 공주시 유구읍 한절이길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실 및 기숙사, 화장실 · 창고 |
| 토지 | 공장용지 · 1,518㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김현철 (단독소유 · 2020.12.15 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 914,081,280원 / 447,899,827원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우새마을금고 / 363,525,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 소재불명 목록 4, 5 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
핵심은 2020.12.15 신우새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 전입신고는 2015.05.08로 말소기준보다 앞서 있어, 현황조사와 배당 시뮬레이션에서는 대항력 있는 임차관계로 보고 보증금 2,000,000원을 매수인 인수로 처리했습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리한, 김현철 | 미상 | 2015.05.08 | 미상 | 2,000,000원 / 150,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 2,000,000원 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율로 단정할 수 없다
두 차례 유찰로 최저매각가는 감정가 914,081,280원에서 447,899,827원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래를 직접 대조할 자료가 없어, 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세의 절반’이나 ‘싸다’로 해석할 수 없습니다. 특히 공장용지 1,518㎡와 공장·사무실·기숙사·창고가 결합된 물건이고 일부 토지는 공장용지로 이용 중인 상태여서, 실제 시장가격은 토지·건물 상태와 이용 가능성에 따라 별도 검증이 필요합니다.
회차가 내려갈수록 매각대금은 447,899,827원 → 313,529,878원 → 219,470,914원으로 감소하지만, 임차보증금 인수액 2,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 실질부담은 현재 회차 449,899,827원, 3회 유찰 시 315,529,878원, 4회 유찰 시 221,470,914원 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 447,899,827원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,878,998원 |
| 인수. 임차보증금 · 주식회사 리한, 김현철 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 신우새마을금고 | 533,000,000원 | 441,020,829원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 9,707,750원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 22,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 36,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 601,557,750원 중 예상 배당은 441,020,829원이며 미배당은 160,536,921원입니다. 임차보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 실질취득비용에 별도로 더해야 합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 충청남도 공주시 유구읍 석남리 소재 ‘석남교’ 북측에 위치하며, 주위는 농지를 중심으로 농가주택 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 기호(1)는 공장, 사무실 및 기숙사, 화장실로 이용되고 기호(2)는 창고로 이용됩니다.
- 토지. 공장용지 1,518㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 92,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호(3)·기호(4)는 차이가 없고 기호(5)는 일부가 공장용지로 이용 중입니다.
- 건물. 공장은 조적보강·시멘트몰탈 페인팅 및 에폭시코팅, 사무실·기숙사는 적벽돌 치장쌓기, 창고는 경량철골조 아연도금강판지붕 단층 구조로 조사됐습니다.
- 설비. 급수·배수설비와 위생설비가 조사돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 447,899,827원만 보지 말고 임차보증금 2,000,000원을 더한 449,899,827원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 확인. ‘주식회사 리한, 김현철’의 점유 부분은 미상이고 구체적인 임대차 관계도 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 필요 서류를 제출하지 않으면 보증금 몰수 조건이 있으므로, 입찰 가능 여부와 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 원상회복 위험. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있으므로 해당 토지의 현재 이용상태와 행정상 조치 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외·기계기구. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 기계기구 목록 4, 5는 소재불명입니다. 감정가에 포함된 자산과 현존 자산을 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다. 공장·토지의 실제 거래가능 가격과 재사용·임대 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 조건 검증이 먼저
이 물건의 숫자만 보면 감정가 914,081,280원에서 두 번 유찰돼 최저가가 447,899,827원까지 내려온 점이 가장 먼저 보입니다. 그러나 실제 부담은 임차보증금 2,000,000원을 합친 449,899,827원이고, 그보다 중요한 것은 농지취득자격증명·원상회복 가능성·소재불명 기계기구·임대차 범위 미상입니다.
등기 권리는 말소기준 이후가 정리되는 구조지만 임차보증금은 승계되고, 실거래 시세를 직접 대조할 자료도 없어 감정가 대비 49%만으로 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리등기는 비교적 단순하지만 입찰조건과 현장 확인 난도가 높은 공장·토지 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 농취증 발급 가능성, 실제 점유관계, 현존 시설과 토지 이용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
