대전지방법원 2025타경101. 공주시 유구읍 석남리 111-3의 공장·사무실·기숙사·창고 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기상 현 소유자는 김현철이고, 2020년 12월 15일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신우새마을금고의 채권최고액 533,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2024년에 뒤이어 들어온 한국전력공사, 충남신용보증재단, 신용보증기금의 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 지워진다고 해서 매수인이 아무것도 부담하지 않는 사건은 아닙니다. 현황조사에는 주식회사 리한, 김현철이 2015년 5월 8일 전입한 임차인으로 기재돼 있고, 보증금 2,000,000원, 월차임 150,000원입니다. 전입 시점이 2020년 12월 15일 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 것으로 정리되어 있으며, 우선변제권은 없어 보증금 전액이 배당이 아닌 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경101 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 석남리 111-3 · 충청남도 공주시 유구읍 한절이길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실 및 기숙사, 화장실 · 창고 |
| 소유자 | 김현철 · 2020.12.15 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 914,081,280원 / 313,529,879원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우새마을금고 / 363,525,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 공장용지 · 1,518㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) · 공시지가 92,600원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4·5 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리한, 김현철 | 2015.05.08 | 2,000,000원 | 150,000원 | 있음 | 없음 | 2,000,000원 인수 |
현황조사상 임차인 1건입니다. 보증금은 배당표에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 34.3%보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 313,529,879원으로 감정가 914,081,280원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건은 보증금 2,000,000원의 인수가 있어, 권리상 단순 합산 실질취득은 315,529,879원입니다. 동일 자산의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 313,529,879원 | 2,000,000원 | 315,529,879원 | 293,217,289원 |
| 4회 유찰 시 | 219,470,915원 | 2,000,000원 | 221,470,915원 | 385,959,428원 |
| 5회 유찰 시 | 153,629,640원 | 2,000,000원 | 155,629,640원 | 450,878,925원 |
③ 예상배당표 (매각가 313,529,879원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,189,418원 |
| 인수. 임차인 주식회사 리한, 김현철 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 신우새마을금고 | 533,000,000원 | 308,340,461원 |
| 3. 갑구 27번 가압류 · 한국전력공사 | 9,707,750원 | 0원 |
| 4. 갑구 28번 가압류 · 충남신용보증재단 | 22,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 29번 가압류 · 신용보증기금 | 36,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 601,557,750원 중 예상배당은 308,340,461원이며 미배당은 293,217,289원입니다. 신청채권자의 청구금액은 363,525,990원으로, 현재 회차 가정에서도 전액 만족되지 않습니다. 임차보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도 인수합니다.
④ 공장·토지 이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1)는 공장, 사무실 및 기숙사, 화장실로 이용되고, 기호(2)는 창고입니다.
- 입지. 충청남도 공주시 유구읍 석남리 소재 석남교 북측이며, 주변은 농지를 중심으로 농가주택 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,518㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 일부제한구역으로 모든 축종 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 기호(3)·기호(4)는 차이가 없고, 기호(5)는 일부가 공장용지로 이용 중입니다.
- 건물. 공장은 조적보강 구조에 에폭시코팅 바닥 등이 적용되고, 창고는 경량철골조 아연도금강판지붕 단층입니다.
- 환금성. 공장·창고·토지가 결합된 물건이고 이미 3회 유찰된 상태이므로, 감정가 할인폭과 별개로 향후 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 313,529,879원에 임차보증금 2,000,000원을 더한 315,529,879원을 최소 권리상 취득비용으로 보세요.
- 농지취득자격증명. 목록 4·5는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 원상회복 가능성. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있으므로 현황과 허가·이용상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 기계기구. 기계기구 소재불명이 명시돼 있으므로 감정가에 포함된 구성과 현존 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 경계·사용관계와 포함 범위를 확인하세요.
- 임차인 인수. 주식회사 리한, 김현철의 보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
- 등기 원본 대조. 건물 말소기준권리와 일괄매각 대상 토지·건물의 현재 등기, 매각물건명세서, 현황조사서를 최종 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 인수와 절차다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 914,081,280원에서 최저가 313,529,879원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 주거용 실거래처럼 현재 시세와 직접 비교할 자료가 없기 때문에, 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
권리에서는 2020.12.15 신우새마을금고 근저당 이후의 가압류가 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2015.05.08 전입 임차인의 보증금 2,000,000원이 남습니다. 그래서 현재 회차의 권리상 실질취득은 315,529,879원입니다. 더 중요한 변수는 목록 4·5의 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성, 기계기구 소재불명, 제시외 건물 포함이라는 절차·현황 리스크입니다. 후순위 등기는 정리되지만, 입찰 난도까지 낮은 사건은 아닙니다.
