대전지방법원 2025타경108. 청양읍 장안아파트 101동 2층 204호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 소유자 한권석은 2012년 소유권을 취득했고 거래가액은 경정등기에 49,890,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 33,360,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 우리파이낸셜의 가압류와 현재 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 권리와 함께 봐야 합니다. 감정가는 94,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 65,800,000원입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 86,125,000원, 최신 거래는 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.4%이므로, 과거 전체 평균보다 최근 거래 수준을 우선해도 가격 간격이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 청양읍 읍내리 376-11 장안아파트 101동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.95㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물 |
| 소유자 | 한권석 · 2012.10.05 소유권이전 · 경정 거래가액 49,890,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 19,186,940원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 발생하지 않는 구조입니다. 말소기준은 2012.10.05 우리은행 근저당권이고, 이후 2013.03.29 우리파이낸셜 가압류와 2025.09.09 우리은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2013년 우리파이낸셜의 강제경매는 취하됐고, 청양군 및 국의 압류도 각각 해제돼 등기부상 말소 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 최저가가 낮다
장안아파트 동일 면적 49.95㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 85,750,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선합니다. 최근 12개월 8건 평균은 86,125,000원, 최신 2025.03 거래는 85,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +1.3%로, 데이터상 최근 가격이 이전 구간보다 낮아진 흐름은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 49.95㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.01 | 49.95㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.01 | 49.95㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2024.12 | 49.95㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2024.09 | 49.95㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2024.09 | 49.95㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2024.06 | 49.95㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 49.95㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 49.95㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2024.02 | 49.95㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2023.11 | 49.95㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2023.08 | 49.95㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡ | 8건 | 86,125,000원 |
현재 최저가 65,800,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%입니다. 전체 실거래 범위는 70,000,000원~98,000,000원이고 최신 거래는 85,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 85,750,000원만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 최저가가 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,584,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 33,360,000원 | 33,360,000원 |
| 2. 가압류 · 우리파이낸셜 주식회사 | 12,796,575원 | 12,796,575원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,059,025원 |
현재 최저가 65,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 46,156,575원은 시뮬레이션상 전액 배당되고 잔여 18,059,025원이 소유자에게 교부됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 65,800,000원 | 0원 | 18,059,025원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 46,060,000원 | 1,325,655원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 32,241,999원 | 14,894,932원 | 0원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 생기지만, 이 사건의 시뮬레이션에서는 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 소재 청신여자중학교 북동측 인근이며, 주위는 소규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택·전 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽 포장도로와 단지 내 도로를 통해 접근합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시계획구역·가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 280,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 장안아파트는 299세대, 2000.01.03 준공이며 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위는 70,000,000원~98,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.10.05 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 86,125,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.4%입니다.
- 임대관계 현장 확인. 권리분석상 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계의 평균 유찰 1.0회·매각률 0.0%와 299세대 규모를 함께 보고 재매도 계획을 보수적으로 세우세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 미반영이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 65,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,125,000원의 76.4%이고 최신 거래 85,000,000원보다도 낮습니다. 최근과 이전 거래의 추세가 +1.3%이므로 하락장 때문에 최근 평균이 크게 낮아진 구조도 아닙니다. 다만 299세대·2000년 준공 단지이고 경매 통계상 매각률 0.0%라는 점은 가격 할인과 별개의 환금성 리스크입니다. 권리는 합격, 가격도 여유가 있지만 환금성 확인이 마지막 관문인 물건입니다.
