대전지방법원 2025타경114. 공주시 반포면 봉곡리 다솜빌 나동 2층 201호입니다. 사건의 용도 표시는 아파트지만 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 중 2층 201호입니다. 현재 소유자는 박주은으로 2021.08.19 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 76,000,000원입니다. 같은 날 대전원예농업협동조합이 채권최고액 60,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 2025.01.22 대전원예농업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 감정가는 78,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,220,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기재돼 있어, 가격 할인율과 권리 안전성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 원당1길 44-8, 나동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 박주은 (2021.08.19 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전원예농업협동조합 / 48,089,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 핵심은 2021.08.19 을구 8번 근저당권입니다. 대전원예농업협동조합의 채권최고액은 60,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.22 같은 채권자가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·압류·근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력이므로 이번 매수인이 인수하는 현존 권리로 보지 않습니다.
② 가격 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 최저매각가는 38,220,000원으로 감정가 78,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오상 3회 유찰 시 26,754,000원, 4회 유찰 시 18,727,800원까지 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 38,220,000원 | 22,867,960원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 26,754,000원 | 34,127,572원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 18,727,800원 | 42,009,300원 |
다만 이 물건의 실거래 시세 자료는 제시되지 않았습니다. 단지 정보는 다솜빌 · 12세대 · 2003.02.08 사용승인이고, 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재가가 감정가의 절반 아래라고 해서 곧바로 시장가격보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 근저당 · 대전원예농업협동조합 | 60,000,000원 | 37,132,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,220,000원 가정 시 근저당권자 배당액은 37,132,040원, 미배당액은 22,867,960원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반포중학교 북서측 인근. 주위는 단독주택, 자연림 및 농경지 등으로 형성돼 있고 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 대중교통사정도 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2필 일단의 대체로 사다리형 토지를 다세대주택 건부지로 이용하고 있습니다.
- 도로. 본건 북서측으로 세로의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 대표필지 공시지가는 217,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소하천구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 단지 규모. 다솜빌은 12세대이며 사용승인일은 2003.02.08입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대열람과 실제 점유자를 확인하고 보증금·확정일자·점유개시 시점을 대조해야 합니다.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 중개업소와 유사 다세대 거래·매물가를 확인해 38,220,000원의 실제 가격 메리트를 검증해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.08.19 을구 8번 대전원예농업협동조합 근저당이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 때 내부 확인을 하지 못했으므로 수리비·누수·난방·설비 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 입찰보증금. 법원이 정한 실제 입찰보증금과 매각조건은 매각기일 전 공고·매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰폭은 크지만, 확인할 것이 남아 있다”
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 2021.08.19 대전원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 78,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 38,220,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 권리상 인수 0원과 점유 위험 0은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부도 확인하지 못했습니다. 게다가 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 현장 시세 검증이 입찰 전 핵심인 사건입니다.