86,196,000원
수원지방법원 2025타경931. 용인시 수지구 죽전동 단국프라자 1층 112호의 근린시설입니다. 건축물대장상 이용은 소매점이고, 감정평가 기준시점인 2025.03.20 현재 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 장현숙이며, 2008.05.02. 소유권이전 당시 거래가액은 521,220,000원으로 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2008.06.11. 배정란 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이며, 이후 설정된 주식회사지성파이낸스대부의 근저당, 국의 압류, 이번 임의경매개시결정, 용인시 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 인천수산업협동조합 근저당과 주식회사보광훼미리마트 전세권 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경931 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 1343-2 단국프라자 1층112호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 죽전로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 소매점 · 2025.03.20 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상7층 |
| 소유자 | 장현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 86,196,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 2번 배정란 근저당권입니다. 채권최고액 75,000,000원, 채무자는 장현숙입니다. 이후 현재 남아 있는 주식회사지성파이낸스대부 근저당 300,000,000원, 국 압류, 배정란의 임의경매개시결정, 용인시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 86,196,000원으로 감정가 359,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 동일 상가의 최근 실거래와 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.
오히려 확인 가능한 시장 신호는 4회 유찰입니다. 감정가에서 현재 가격까지 여러 차례 매각이 성립하지 않았다는 사실은, 이 근린시설의 적정 가격을 판단할 때 감정가 자체보다 실제 임대수익·공실 지속 여부·상가 환금성을 함께 봐야 한다는 의미가 큽니다. 현재 감정평가상 이용 상태도 공실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,951,528원 |
| 2. 근저당 · 배정란 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사지성파이낸스대부 | 300,000,000원 | 9,244,472원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 375,000,000원, 배당액은 84,244,472원, 미배당액은 290,755,528원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 죽전동 대지고등학교 동측 인근으로, 주변은 상업시설·공동주택·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준시점 2025.03.20 현재 공실이며 건축물대장상 용도는 소매점입니다.
- 도로. 북서측으로 죽전로, 남서측 및 남동측으로 죽전로 168번길과 접합니다.
- 토지. 죽전동 1343-2 외 1필지 일단지의 평지·상업용 건부지이며, 용도지역은 근린상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 4,705,000원/㎡이며 토지면적은 497.7㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물로 위생·급배수·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 2025.03.20 감정평가 당시에는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 전 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 86,196,000원이 감정가의 24%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 1층 소매점의 실제 임대료·공실률·매매사례를 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰됐으므로 단순 가격 문제인지, 상권·수익성·점포 구조·관리비 등 다른 원인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 현재 회차 290,755,528원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류와 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 물건은 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸하고 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 359,000,000원에서 현재 최저가 86,196,000원까지 내려왔고 4회 유찰됐으며, 감정평가 기준시점에는 공실이었습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”보다 현재 가격에서 임대수익과 환금성이 성립하는가입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 감정가의 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 임대수익·공실·상권 확인 후. 이 구분이 가장 중요합니다.
