수원지방법원 2025타경931. 용인시 수지구 죽전동 단국프라자 1층 112호로, 건축물대장상 이용은 소매점입니다. 감정가는 359,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 175,910,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율은 크지만, 아파트처럼 동일 평형 거래가 풍부한 물건이 아니라 공실 근린시설이라는 점에서 감정가 대비 비율과 실제 시장가격을 동일하게 봐서는 안 됩니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인할 것은 2008.05.02 설정된 인천수산업협동조합 근저당 260,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준인 2008.06.11 배정란 근저당보다 날짜가 앞서지만, 2017.05.26 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 선순위 인수권리로 남아 있지 않습니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 1343-2 단국프라자 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 죽전로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 건축물대장상 소매점 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 7층 · 본건 1층 |
| 소유자 | 장현숙 (2008.05.02 소유권이전 · 거래가액 521,220,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 175,910,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배정란 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 앞선 근저당의 말소가 핵심
말소기준권리는 2008.06.11 배정란 근저당권 75,000,000원입니다. 2008.08.22 설정된 현대스위스상호저축은행 근저당은 2011.06.20 이미 말소됐고, 2011.11.10 설정된 보광훼미리마트 전세권도 2022.01.19 말소됐습니다. 2017.05.25 지성파이낸스대부 근저당과 2024년 이후의 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 순서입니다.
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 감정평가 기준시점인 2025.03.20 현재 공실로 조사됐으며, 임대관계는 미상입니다. 과거 보광훼미리마트 명의의 전세권 15,000,000원이 있었지만 2022.01.19 말소되어 현재 인수할 전세권은 아닙니다. 다만 공실 여부와 별개로 현장에 물품이나 점유자가 남아 있는지는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저매각가는 175,910,000원으로 감정가 359,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 점포의 최근 거래가격·임대료·공실기간을 대조하지 않은 상태에서는 감정가의 절반이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 175,910,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 123,136,999원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 86,195,899원 | 24% | 0원 |
유찰이 계속되더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 가격이 더 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다. 신청채권자의 청구액은 60,000,000원이지만, 실제 배당순위와 배당액은 말소된 권리와 국세·지방세의 법정기일을 정확히 반영해 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,262,740원 |
| 을구 1번 근저당 · 인천수산업협동조합 | 260,000,000원 | 172,647,260원 |
| 을구 2번 근저당 · 배정란 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 현대스위스상호저축은행 | 975,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 보광훼미리마트 | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 지성파이낸스대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 이력이 있으며, 당해세에 해당하는 금액은 선순위로 차감될 수 있습니다. 이에 따라 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 대지고등학교 동측 인근이며, 주변은 상업시설·공동주택·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 도로 조건. 북서측으로 죽전로에 접하고, 남서측과 남동측으로 죽전로168번길에 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지입니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·주차시설이 설치되어 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 점포라는 접근성 장점은 있으나 현재 공실이고, 실제 임대관계와 매출 유발 동선이 확인되지 않아 주거용보다 환금성 판단이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인천수협 근저당 말소 재확인. 2017.05.26 을구 1번 근저당 말소등기가 현재 등기부에도 유효하게 반영되어 있는지 원본으로 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 인천수협 근저당·현대스위스 근저당·보광훼미리마트 전세권이 배당대상에서 제외되는지 매각물건명세서와 채권계산서를 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 채권자 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가 당시 공실이더라도 매각기일 전후 점유상태가 달라질 수 있으므로 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 임대수익 검증. 동일 건물 1층 점포의 보증금·월세·공실기간과 관리비를 조사해 기대수익률을 계산한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 상권 동선 확인. 점포 전면 가시성, 출입구와의 거리, 주차 접근, 보행량, 인접 업종을 시간대별로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 기준으로 권리와 점유관계를 최종 판단하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 말소기준보다 앞선 인천수산업협동조합 근저당 260,000,000원입니다. 설정일만 보면 인수 위험처럼 보이지만, 해당 권리는 2017.05.26 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 최저가 175,910,000원에 낙찰될 경우 매수인의 실질취득금액은 인수권리 기준으로 같은 금액이며, 별도의 선순위 근저당을 더할 필요는 없습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 다릅니다. 이 물건은 2회 유찰된 공실 근린시설이고, 감정가 359,000,000원의 49%까지 내려왔지만 최근 거래가격과 임대수익 기준이 확인되지 않습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 현장조사 후 판단. 말소등기와 실제 배당순위를 원본으로 다시 확인하고, 임대료와 공실 위험을 반영한 수익가치가 175,910,000원을 충분히 뒷받침할 때만 입찰을 검토할 물건입니다.
