대전지방법원 2025타경20095. 사건 주소는 충청남도 공주시 유구읍 백교리 69-10이고, 건물 등기에는 백교리 70-5, 도로명주소 중앙1길 11이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 및 관정 포함이라고 되어 있습니다. 감정 이용상태는 지하1층과 1층 농산물가공공장, 2층 주택입니다. 전형적인 아파트나 단일 주택 경매가 아니라 토지와 공장·주택을 함께 보는 복합형 물건입니다.
등기상 말소기준은 2018년 12월 11일 설정된 유구새마을금고 근저당권입니다. 이후 충남신용보증재단·신용보증기금·하나은행·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 김지만의 보증금과 대항력 판단자료가 확인되지 않아, 등기만 보고 “완전한 인수 0원”으로 닫아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20095 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 백교리 69-10 |
| 건물 등기 표시 | 충청남도 공주시 유구읍 백교리 70-5 · 중앙1길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층·1층 농산물가공공장 · 2층 주택 |
| 소유자 | 김두천 · 단독소유 · 2022.04.07 상속 · 2025.01.15 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 817,405,100원 / 280,369,949원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 332,050,170원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 유구농업협동조합·공주농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.12.11 유구새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류 4건, 압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 이 사건의 핵심 미확정 변수
확인되는 실제 임차인은 김지만 1명입니다. 지상 일부를 사무실로 사용하고 있으나, 전입신고일·확정일자·보증금·차임이 확인되지 않습니다. 따라서 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’도 ‘대항력 없음’도 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지만 | 지상 일부 · 사무실 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 280,369,949원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,725,179원 |
| 을구 9번 근저당권 · 유구새마을금고 | 360,000,000원 | 275,644,770원 |
| 갑구 2번 가압류 · 충남신용보증재단 | 56,291,674원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 179,505,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 27,512,009원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 126,287,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 749,596,643원 중 예상 배당액은 275,644,770원이고, 미배당은 473,951,873원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 280,369,949원 | 275,644,770원 | 473,951,873원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 196,258,964원 | 192,711,339원 | 556,885,304원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 137,381,274원 | 134,657,936원 | 614,938,707원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 현재 배당 시나리오 기준입니다. 김지만의 보증금·대항력·우선변제 관계가 확인되기 전에는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하1층 및 1층은 농산물가공공장, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 적벽돌 치장쌓기·몰탈위 페인팅·벽지·타일·새시창호 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 입지. 백교2리 노인회관 동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·학교·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있으며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 468.0㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 주상나지 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 257,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호(1,2) 토지는 공부상 전·답이나 현황은 잡종지 상태로 평가돼 경매 진행 시 참고가 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지만 계약관계 확인. 보증금·사업자등록 또는 전입 관련 기준일·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 김지만에게 대항력이 인정될 수 있는 자료가 확인되면 현재의 매수인 인수 0원 가정을 다시 계산해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 유구새마을금고 근저당은 360,000,000원 설정 뒤 420,000,000원 변경등기가 있으므로 최신 등기와 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 백교리 69-10과 건물 등기상 70-5, 공동담보 토지 70-5·70-6·69-10 및 제시외 건물·관정의 매각 포함 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 전·답과 현황 잡종지의 차이가 있으므로 실제 이용상태와 인허가·원상회복 관련 사항을 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 말고, 현장 가치와 별도의 거래 근거를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 미상 임차인
현재 최저매각가는 280,369,949원으로 감정가 817,405,100원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 사건처럼 보입니다. 등기 구조도 말소기준 이후 권리가 소멸해 표면상 단순하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 변수는 김지만의 점유권리입니다. 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 농산물가공공장·주택·토지를 함께 취득하는 복합 물건, 공부상 지목과 현황의 차이, 일괄매각 범위 확인까지 필요합니다. 따라서 “권리상 완전 안전·감정가 대비 싸다”가 아니라, “등기상 소멸 구조는 명확하지만 미상 임차인 확인 전 인수 0원을 확정할 수 없는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
등기 권리는 비교적 정리돼 있지만 점유관계는 미완성, 가격 평가는 현장 확인 후. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰 여부보다 김지만의 계약관계와 일괄매각 대상의 실제 가치 확인입니다.
