대전지방법원 2025타경20125. 공주시 금학동 한미빌라 4층 401호, 전용 63.36㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유세미이고, 2021.02.16 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.12.13 대전광역시 서구 압류입니다. 이후 국세·공주시·대전광역시·대전광역시동구 압류, 옥과농업협동조합 가압류와 이번 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체의 소멸 여부가 아니라 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다. 한동관은 2021.12.24 임대차계약, 2021.12.29 확정일자, 2022.02.20 점유개시, 2022.02.21 주민등록을 갖췄습니다. 전입이 말소기준권리인 2022.12.13보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 보증금 53,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 수원지공원길 47, 4층401호 (금학동,한미빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.36㎡ · 라멘조 스라브지붕 4층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 유세미 (2021.02.16 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 14,406,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한동관 / 53,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 외관 표기 | 나동 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.12.13 압류입니다. 그보다 앞선 2022.02.21 전입을 갖춘 한동관은 선순위 대항력 임차인입니다. 2024.02.14 을구 17번 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 이것이 보증금 반환채권까지 없애는 것은 아닙니다. 예상배당에서 보증금이 부족하면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한동관 | 주택 4층 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.21 | 2021.12.29 | 53,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 한동관의 53,000,000원 한 건으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
금학동한미빌라나동은 8세대, 1996.12.13 준공입니다. 동일 면적 63.36㎡의 실거래 표본은 2건이며, 최신 거래는 2023.11의 20,000,000원, 이전 거래는 2022.02의 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 20,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -50.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 63.36㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2022.02 | 63.36㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | 63.36㎡ | 2건 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 63.36㎡ | 1건 | 20,000,000원 |
표면 최저가는 14,406,000원이라 최근 12개월 평균 지표 20,000,000원보다 낮지만, 이 물건에서는 그 비교가 의미를 잃습니다. 현재 회차의 매수인 인수 예상액 39,253,308원을 더한 실질취득 53,659,308원이 진짜 비교 기준입니다. 이는 최신 거래 20,000,000원과 최근 12개월 평균 지표 20,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건에 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,308원 |
| 1. 임차인 한동관 보증금 | 53,000,000원 | 13,746,692원 |
| 2. 가압류 · 옥과농업협동조합 | 72,849,618원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 한동관 | 53,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 53,000,000원 중 예상배당은 13,746,692원이고, 부족분 39,253,308원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세가 있으면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금학동 행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다.
- 건물. 라멘조 스라브지붕 4층 중 4층 401호로, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고 붕괴위험지역에 저촉됩니다. 공시지가는 318,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지 지목은 공부상 답이나 현황은 다세대주택 건부지입니다. 건물 외관에는 ‘나동’으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래 추세는 -50.0%, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최저가 14,406,000원에 예상 인수액 39,253,308원을 더한 53,659,308원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 43,497,316원·46,468,121원으로 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 한동관은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있으며 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 동시에 경매 신청채권자와 동일 인물이므로 임대차계약·점유·보증금 지급 자료를 원본 대조해야 합니다.
- 세금 선순위 가능성. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.10.05 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외관상 ‘나동’ 표기와 공부상 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,440만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 4회 유찰이나 14,406,000원이라는 숫자가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 53,000,000원입니다. 현재 예상배당으로는 39,253,308원이 남아 매수인에게 승계되고, 실질취득은 53,659,308원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에 사실상 묶입니다.
반면 동일면적 최신 거래는 20,000,000원, 최근 12개월 평균 지표도 20,000,000원이며 거래 추세는 -50.0%입니다. 8세대 소규모 다세대, 평균 4.0회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 대상이 아니라, 인수 보증금을 포함한 총부담과 실제 환금가치를 먼저 검증해야 하는 고위험 대항력 인수형입니다.
