대전지방법원 2025타경20125. 공주시 금학동 한미빌라 4층 401호, 전용 63.36㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 10,084,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가보다 대항력 임차보증금이 훨씬 큰 인수형 사건입니다.
임차인 한동관은 2021.12.24 임대차계약, 2021.12.29 확정일자, 2022.02.20 점유개시, 2022.02.21 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준인 2022.12.13 압류보다 전입·점유가 앞서 대항력 있음으로 정리되어 있고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 보증금 53,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 수원지공원길 47, 4층401호 (금학동,한미빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 63.36㎡ · 라멘조 스라브지붕 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 유세미 · 2021.02.16 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 10,084,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한동관 / 53,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 표시 | 건물 외관상 “나동” |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 기준점은 2022.12.13 갑구 10번 압류입니다. 한동관의 점유개시일 2022.02.20과 전입일 2022.02.21이 그보다 약 10개월 빠릅니다. 이후 국세·지방세 압류, 옥과농업협동조합 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 한동관의 대항력 임차보증금 중 미배당액은 별개로 매수인에게 남습니다. 2024.02.14 등기된 을구 17번 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선행 전입·점유에 기초한 미변제 보증금 인수 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한동관 | 주택 4층 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.21 | 2021.12.29 | 53,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 임차인 한동관 본인의 임차권입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차 기준 10,084,000원 + 43,497,512원 = 53,581,512원으로, 실질취득비용은 임차보증금 53,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 10,084,000원 | 9,502,488원 | 43,497,512원 | 53,581,512원 |
| 6회 유찰 시 | 7,058,800원 | 6,531,742원 | 46,468,258원 | 53,527,058원 |
| 7회 유찰 시 | 4,941,160원 | 4,452,219원 | 48,547,781원 | 53,488,941원 |
즉 6회·7회로 더 유찰돼도 총부담은 각각 53,527,058원, 53,488,941원으로 거의 달라지지 않습니다. 현재 회차에서 보증금보다 581,512원 높은 것은 매각대금에서 집행비용 581,512원이 먼저 차감되는 배당 구조 때문입니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려간다고 실질취득비용이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
실거래는 전용 63.36㎡ 기준 2건이 확인됩니다. 2023.11 1층 20,000,000원, 2022.02 2층 40,000,000원이며 전체 평균은 30,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 지표가 중요합니다. 최근 12개월 평균 집계는 20,000,000원, 최신 거래도 20,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -50.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 63.36㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2022.02 | 63.36㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | 63.36㎡ | 2건 | 30,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 63.36㎡ | 1건 | 20,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 10,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 581,512원 |
| 1. 임차인 한동관 보증금 | 53,000,000원 | 9,502,488원 |
| 2. 가압류 · 옥과농업협동조합 | 72,849,618원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 한동관 | 53,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 한동관의 보증금 미변제액은 43,497,512원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건이 존재하고 당해세 해당분은 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 중 제4층 제401호입니다.
- 입지. 공주시 금학동 행정복지센터 남동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지조건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 사다리형 토지이며, 남측으로 소로의 포장도로에 접합니다. 대표필지는 제2종일반주거지역입니다.
- 제한사항. 하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고 붕괴위험지역에 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 다세대주택 건부지입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 총 8세대, 사용승인일 1996.12.13이며 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 10,084,000원 + 인수 43,497,512원 = 53,581,512원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 실질취득 53,527,058원, 7회 유찰 시 53,488,941원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 한동관의 임대차계약, 전입·점유, 임차권등기명령, 배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차인 한동관과 강제경매 신청채권자 한동관이 동일 이름으로 나타나는 만큼 채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 2023.10.05 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 건물 외관은 “나동”으로 표시되고 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “1,008만원 낙찰”이 “1,008만원 취득”은 아니다
이 사건의 숫자는 언뜻 매우 매력적으로 보입니다. 감정가 60,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 10,084,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 실제 부담은 완전히 다릅니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 한동관의 보증금 53,000,000원이 있고, 현재 가격에서 예상되는 미배당 인수액은 43,497,512원입니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 53,581,512원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 20,000,000원의 267.9%입니다. 게다가 최근 가격추세는 -50.0%, 총 8세대, 동일면적 실거래는 2건에 그칩니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액이 대부분 상쇄하는 구조입니다. 추가 유찰이 발생해도 총부담이 약 53,000,000원대에 머무는 이유도 여기에 있습니다.
