716,191,350원
대전지방법원 2025타경20200. 공주시 탄천면 덕지리 556의 종전 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 일반철골구조 슬래브지붕 2층 공장이고, 현재는 종전 공장이었으나 장기간 방치된 상태로 조사됐습니다. 감정가 1,461,615,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 716,191,350원입니다.
권리 흐름의 기준은 2022.12.06 신용보증기금 가압류 785,000,000원입니다. 그 뒤 중소벤처기업진흥공단 가압류 122,052,670원, 소상공인시장진흥공단 가압류 33,686,598원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리만 보고 “인수 0”으로 끝낼 수는 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 안순명이 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20200 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 556 · 충청남도 공주시 탄천면 만마름길 285 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 종전 공장 · 일반철골구조 슬래브지붕 2층 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 2,285.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인보리누리주식회사 · 2020.08.06 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,461,615,000원 / 716,191,350원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 767,995,392원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 냉동컨테이너(감정평가서상 ㄹ) 제외 · 나머지 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.06 신용보증기금 가압류입니다. 이후의 중소벤처기업진흥공단·소상공인시장진흥공단 가압류와 2025.02.05 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.01.31 중소기업은행의 임의경매개시결정은 2024.06.18 취하되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명, 인수 위험은 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 화랑, 홍석준 | 미상 | 2023.04.21 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안순명 | 미상 | 2020.10.13 | 미상 | 50,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 화랑, 홍석준은 2023.04.21 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 안순명은 말소기준 이전 전입이라 대항력이 있습니다. 특히 안순명의 보증금이 미상이므로 현재 최저가 716,191,350원만 보고 실질취득액을 판단해서는 안 됩니다. 미배당 보증금이 확인되면 그 금액만큼 매수인의 실질 부담이 늘어날 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 할인율만으로 판단하면 안 된다
현재 최저가는 716,191,350원으로 감정가 1,461,615,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 501,333,944원, 4회 유찰 시 350,933,760원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 물건은 장기간 방치된 종전 공장이고, 설비와 주요 전력선의 작동 여부가 미상이며, 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체가 곧 가격 메리트라는 결론으로 이어지지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 716,191,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,561,914원 |
| 2. 갑구 38번 가압류 · 신용보증기금 | 785,000,000원 | 706,629,436원 |
| 3. 갑구 39번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 122,052,670원 | 0원 |
| 4. 갑구 41번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 33,686,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 940,739,268원 중 706,629,436원이 배당되고 234,109,832원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 안순명의 보증금이 미상이므로 임차인 인수액을 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충남 공주시 탄천면 덕지리 진고개삼거리 동측. 주변에 공장·창고시설·농경지·자연림과 지방도가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 종전 공장이었으나 장기간 방치된 상태입니다.
- 건물. 일반철골구조 슬래브지붕 2층 공장으로 외벽 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급수 및 배수설비·화물승강기·냉장설비가 설치되어 있으나 장기간 방치로 작동 여부는 미상입니다. 수변전 설비의 주요 전력선도 차단되어 있습니다.
- 토지이용. 덕지리 556은 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역(산업형), 덕지리 556-4는 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 접도구역, 도로구역 등이 관련되어 있습니다.
- 공부 차이. 덕지리 556-4는 공부상 도로이나 현황 일부가 화단으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 78,100원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안순명 보증금 확인. 2020.10.13 전입의 대항력 있는 점유자입니다. 보증금과 배당요구 여부를 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 주식회사 화랑, 홍석준. 보증금 30,000,000원·월차임 2,000,000원, 전입 2023.04.21로 말소기준 이후입니다.
- 시설 현장 확인. 화물승강기·냉장설비·급배수·수변전 설비의 실제 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 냉동컨테이너(감정평가서상 ㄹ)는 제외되고 나머지 제시외 건물은 포함됩니다.
- 토지 현황 확인. 덕지리 556-4는 공부상 도로지만 일부가 화단으로 이용 중입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2022.12.06 가압류와 임차인 현황, 배당요구·보증금, 현재 경매기록을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 인수액 확인이 먼저”
감정가 1,461,615,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 716,191,350원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%가 아닙니다. 2020.10.13 전입한 안순명의 보증금이 미상이라는 점입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 미배당 보증금이 있다면 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
여기에 종전 공장이 장기간 방치됐고 냉장·화물승강기·수변전 설비의 작동 여부도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리 확인 → 임차보증금 확정 → 시설 상태 점검 → 그 다음 가격 판단”의 순서가 맞습니다. 현재 단계의 결론은 가격은 많이 내려왔지만 실질취득액은 아직 확정할 수 없는 물건입니다.
