대전지방법원 2025타경20200. 공주시 탄천면 덕지리 556, 도로명 만마름길 285에 있는 기타 + 토지 사건입니다. 감정요항상 건물은 일반철골구조 슬래브지붕 2층 공장이고, 종전에는 공장으로 이용됐지만 현재는 장기간 방치된 상태입니다. 토지는 공장용지 2,285㎡이고 계획관리지역·보전관리지역에 걸쳐 있으며, 감정가 1,461,615,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 716,191,350원입니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 기준점은 2022.12.06 신용보증기금 가압류 785,000,000원입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025.02.05 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안순명의 전입일은 2020.10.13으로 이 기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 556 · 충청남도 공주시 탄천면 만마름길 285 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 슬래브지붕 2층 공장 · 종전 공장, 장기간 방치 |
| 토지 | 공장용지 · 2,285㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인보리누리주식회사 (2020.08.06 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,461,615,000원 / 716,191,350원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 / 767,995,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 냉동컨테이너(감정평가서상 ㄹ) 제외 · 나머지 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 임차인 한 건이 더 중요하다
말소기준은 2022.12.06 갑구 38번 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 중소벤처기업진흥공단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 후순위 권리 자체보다 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 말소기준일보다 먼저 전입한 안순명의 임대차 내용입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 화랑, 홍석준 | 미상 | 2023.04.21 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안순명 | 미상 | 2020.10.13 | 미상 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
현재 최저가 716,191,350원은 감정가 1,461,615,000원의 49%입니다. 그러나 이 수치는 경매 유찰에 따른 감정가 대비 비율입니다. 장기간 방치된 공장이라는 이용상태, 설비 작동 여부 미상, 안순명의 승계보증금 미상까지 겹쳐 있어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 716,191,350원 | 234,109,832원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 501,333,944원 | 446,818,663원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 350,933,760원 | 595,518,581원 |
③ 예상배당표 (매각가 716,191,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,561,914원 |
| 2. 갑구 38번 가압류 · 신용보증기금 | 785,000,000원 | 706,629,436원 |
| 3. 갑구 39번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 122,052,670원 | 0원 |
| 4. 갑구 41번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 33,686,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 940,739,268원, 예상 배당은 706,629,436원, 미배당은 234,109,832원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 안순명의 보증금이 미상이라, 표상 배당과 별개로 실제 매수인 승계액은 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 공주시 탄천면 덕지리 ‘진고개삼거리’ 동측에 위치하며, 주변에는 공장·창고시설·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.
- 이용상태. 종전 공장이었으나 장기간 방치된 상태입니다. 주거용이 아니라 공장·토지 수요층을 전제로 환금성을 판단해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수·화물승강기·냉장 설비가 있으나 장기간 방치로 작동 여부가 미상입니다. 수변전 설비도 주요 전력선이 차단돼 작동 여부가 미상입니다.
- 토지. 덕지리 556은 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역(산업형) 등에 해당하고, 토지 공시지가는 78,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 접도구역 등과 관련되며 토지이용계획상 도로구역·성장관리계획구역 등도 확인됩니다.
- 공부 차이. 덕지리 556-4는 공부상 ‘도로’이나 현황 일부가 ‘화단’으로 이용 중입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 냉동컨테이너(감정평가서상 ㄹ)는 제외되고, 나머지 제시외 건물은 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안순명 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유부분, 확정일자, 임대차계약 내용과 현재 점유 여부를 반드시 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 49% 숫자만으로 응찰하지 않기. 최저가는 감정가 대비 49%지만, 안순명 승계보증금이 미상이라 최저가와 실질취득가는 다를 수 있습니다.
- 을구 권리 재대조. 중소기업은행 근저당 설정·변경 및 신용보증기금 일부대위변제 기록과 현재 말소기준 산정이 어떻게 연결되는지 최신 등기부에서 확인하세요.
- 설비 가동 확인. 화물승강기·냉장·급배수·수변전 설비가 장기 방치 상태에서 실제 사용 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 냉동컨테이너는 매각에서 제외되고 나머지 제시외 건물은 포함되므로 현장 물건과 감정평가서 표시를 대조하세요.
- 토지 경계·현황 확인. 덕지리 556-4의 공부상 도로와 현황 일부 화단 이용 차이를 포함해 실제 경계와 사용상태를 확인하세요.
- 배당 외 부담 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 보증금과 공장 상태가 먼저다
이 사건은 감정가 1,461,615,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 716,191,350원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보면 안 됩니다. 안순명의 2020.10.13 전입은 2022.12.06 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상이어서 매수인이 실제로 얼마를 승계할지 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 종전 공장이 장기간 방치됐고 주요 설비 작동 여부도 미상입니다.
후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 승부처는 그보다 앞선 임차인 사실관계와 현장 실사입니다. 최저가가 더 내려가더라도 보증금과 설비 상태가 확인되지 않으면 실질취득비용과 정상화 비용을 판단하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전에는 안순명 임대차 내용 → 을구 권리 원문 → 공장 설비·토지 현황 → 매각 포함·제외 범위 순으로 확인하는 접근이 필요합니다.
