대전지방법원 2025타경20219. 공주시 봉황동 282-59 소재 주거용 부동산과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 단층이고 이용상태는 주거용입니다. 토지는 138.8㎡, 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 주거용 건축물의 건부지로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2024.04.19. 설정된 주식회사오케이대부문정의 채권최고액 69,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 그보다 뒤에 접수된 전세금 4,600,000원 전세권과 2025.03.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20219 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 봉황동 282-59 · 충청남도 공주시 일락산1길 14-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 · 벽돌조 단층 |
| 토지 | 138.8㎡ · 잡종지 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 258,500원/㎡ |
| 소유자 | 조대연 |
| 감정가 / 최저가 | 93,796,480원 / 32,172,193원 (3회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 44,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기에서 핵심은 2024.04.19. 을구 11번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 같은 날 후순위로 접수된 을구 12번 전세권과 2025.03.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 근저당·압류·과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이므로 현재 낙찰자가 승계하는 권리로 계산되지 않습니다.
② 가격·유찰 구조 — 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 93,796,480원, 현재 최저매각가는 32,172,193원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 32,172,193원 | 31,193,094원 | 42,406,906원 |
| 4회 유찰 시 | 22,520,535원 | 21,715,165원 | 51,884,835원 |
| 5회 유찰 시 | 15,764,374원 | 15,080,615원 | 58,519,385원 |
유찰이 추가될수록 매각대금은 내려가지만, 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 채권자의 미배당 규모는 현재 회차 42,406,906원에서 4회 유찰 시 51,884,835원, 5회 유찰 시 58,519,385원으로 증가합니다. 즉 낮은 낙찰가 자체가 권리 승계액을 늘리는 구조는 아니지만, 왜 세 차례 유찰됐는지 물건성·접근성·점유관계를 확인하는 과정이 가격 판단보다 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,172,193원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,099원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사오케이대부문정 | 69,000,000원 | 31,193,094원 |
| 3. 을구 12번 전세권 · 주식회사오케이대부문정 | 4,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 73,600,000원 중 예상 채권 배당은 31,193,094원, 미배당은 42,406,906원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 제시돼 있습니다.
④ 현황·토지·접근성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주거용이며 벽돌조 단층, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 입지. 공주시청 북측에 위치하며 주변은 단독주택을 중심으로 근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량의 직접적인 접근은 불가하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 토지. 138.8㎡, 공부상 잡종지이나 현황은 주거용 건축물의 건부지입니다. 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 고도지구기타, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 본건까지 차량 직접 접근이 불가합니다. 실제 진입 동선과 주차·운반 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 구체적인 임대차 관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입·확정일자·보증금 여부를 확인해 명도 리스크를 별도로 점검하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 실제 매각 대상과 현황을 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 잡종지와 현황 주거용 건축물 건부지 사이의 차이, 도로접면 및 이용상태를 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당요구 및 교부청구 내용을 원본으로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2024.04.19. 근저당권, 후순위 전세권 및 경매개시결정의 현 상태를 최신 등기부와 매각서류에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 잘 됩니다. 2024.04.19. 근저당권이 말소기준이고 후순위 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산에서 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다.
현재 최저가 32,172,193원은 감정가 93,796,480원의 34.3%까지 내려왔지만 시세 비교자료가 없고, 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 차량 직접 접근 불가, 잡종지와 현황의 차이, 제시외 건물 포함, 임대차 관계 미상이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 계산은 단순하지만 현장성과 환금성 확인이 반드시 필요한 유형”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
