대전지방법원 2025타경20225. 공주시 옥룡동의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 1,045,000,600원, 현재 최저매각가는 512,050,294원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 공부상 건물 용도는 점포이고, 감정평가 당시 현황은 공실상태로 조사됐습니다.
등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2021.01.18 화성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이고, 채무자는 주식회사혜린건설입니다. 이 근저당은 옥룡동 46-2와 46-16 토지를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 2025.03.18 화성새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20225 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 옥룡동 46-16 |
| 등기 건물 주소 | 충청남도 공주시 옥룡동 46-2 · 충청남도 공주시 성산1길 4 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 공부상 점포 · 현황 공실상태 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 462.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사중부개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,000,600원 / 512,050,294원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 화성새마을금고 근저당
과거에는 다수의 근저당·압류·가압류·경매등기가 있었지만, 2014.07.31 임의경매로 인한 매각 과정에서 관련 권리들이 말소됐고, 이후 성서농업협동조합 근저당도 2020.11.17 해지됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 2021.01.18 을구 35번 화성새마을금고 근저당이며, 그 뒤의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 비교는 없다
현재 최저매각가는 512,050,294원으로 감정가 1,045,000,600원 대비 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 358,435,205원, 4회 유찰 시에는 250,904,643원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린상업지역의 근린시설·토지는 주거용 집합건물보다 개별성, 도로조건, 현황 사용상태와 개발·보존 규제의 영향이 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 512,050,294원 | 504,529,791원 | 191,470,209원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 358,435,205원 | 352,617,112원 | 343,382,888원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 250,904,643원 | 246,591,978원 | 449,408,022원 |
③ 예상배당표 (매각가 512,050,294원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,520,503원 |
| 2. 을구 35번 근저당 · 화성새마을금고 | 696,000,000원 | 504,529,791원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 화성새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 504,529,791원이 배당되고 191,470,209원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 옥룡동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·단독주택·공동주택이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 현황. 공부상 점포이나 감정평가 당시 공실상태입니다. 건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층이며 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 462.0㎡의 대지로, 상업용·평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 544,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역에 속하고, 소로3류와 접하며 하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·고도지구기타·중점경관관리구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 보존환경. 공주 공산성 및 공주옥녀봉성 관련 역사문화환경보존지역이 포함되어 있어 이용·정비 계획 검토 시 관련 제한을 함께 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대내역은 미상입니다. 현재 실제 점유자·사용자와 임대차관계 존재 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각목록의 경계·수량을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 화성새마을금고 근저당은 옥룡동 46-2와 46-16 토지를 공동담보로 두고 있습니다. 각 부동산의 매각 범위와 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가 없습니다. 근린시설·토지는 개별성이 큰 만큼 주변 매매·임대사례와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 근린상업지역 외에도 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역·고도지구기타 등 복수의 토지이용 조건이 있어 향후 활용계획과 충돌하는지 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 근저당 미배당이 191,470,209원입니다. 이는 매수인 인수액은 아니지만 채권 회수구조와 경매 진행 동기를 이해하는 핵심 숫자입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 현장 확인이 먼저
이 물건은 감정가 1,045,000,600원에서 2회 유찰되어 512,050,294원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.01.18 화성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설과 토지를 함께 매각하는 비주거용 물건이고, 제시외 건물이 포함되며, 감정 당시 공실이지만 임대내역은 미상입니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 단순한 감정가 대비 49%가 아닙니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 가격 메리트는 별도 검증해야 하고, 실제 점유·임대관계, 일괄매각 범위, 공동담보, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 조건까지 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 현장·가격 검증은 필수. 이 물건의 핵심입니다.
