대전지방법원 2025타경20242. 충청남도 청양군 청양읍 교월리 50-36의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 200.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 일반목구조 기타지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 및 수목 포함 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
가격만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 187,038,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,154,171원, 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 임차인의 대항력 판정이 먼저입니다. 김종필은 제시외 ㉣을 점유하고 보증금 22,500,000원·월세 600,000원으로 배당요구를 했지만, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수도, 매수인 인수 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20242 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 청양읍 교월리 50-36 · 충청남도 청양군 청양읍 향교길 11-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 200.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕 2층 · 외장판넬 · 목재판넬·벽지·타일 · 새시창호 |
| 소유자 | 최대식 (2021.01.14 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,038,400원 / 64,154,171원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 121,018,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.04.03 경매개시결정
등기상 최초 보령시산림조합 근저당은 2021.01.15 채권최고액 156,000,000원으로 설정됐으며, 해당 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.03 보령시산림조합의 임의경매개시결정입니다. 같은 근저당과 관련해 2025.05.19 세종엔피엘자산관리대부주식회사로의 근저당권 이전과 서천군산림조합·김석규의 근저당권부채권 질권설정도 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 22,500,000원, 전입일 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종필 | 제시외 ㉣ | 22,500,000원 | 600,000원 | 2025.06.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김종필은 현황조사와 문건접수에서 확인되고 배당요구도 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금 22,500,000원이 존재하므로, 전입일 확인 없이 현재 최저가만을 실질취득액으로 보는 것은 위험합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34%
현재 회차 최저매각가는 64,154,171원입니다. 감정가 187,038,400원에서 3회 유찰돼 감정가의 34% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 44,907,919원, 5회 유찰 시 31,435,543원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 시뮬레이션 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,154,171원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,907,919원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,435,543원 | 17% | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 실거래 비교값 없이 감정가와 유찰회차만 확인되는 구조이므로, 가격 매력도는 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 별도로 비교해야 합니다. 특히 임차인 대항력이 미상인 만큼 가격 가점보다 권리 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,154,171원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,554,775원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,599,396원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,554,775원과 소유자 잔여 62,599,396원으로 계산돼 있으며 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 신청채권자 청구액 121,018,164원과 임차인 보증금 22,500,000원이 별도로 존재하므로 실제 배당순위·배당액과 임차인 미배당액은 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 청양군 청양읍 교월리 소재 지천생태공원 북동측 인근이며, 주위에는 농경지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있으며, 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 200.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 174,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·도시계획구역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택으로 외장판넬, 목재판넬·벽지·타일, 새시창호로 구성돼 있습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물과 수목도 포함됩니다. 현장에서는 제시외 ㉣의 위치와 김종필의 실제 점유범위를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종필 전입일 확인. 가장 먼저 전입세대확인과 주민등록 관련 자료를 통해 전입신고일을 확인해야 합니다. 말소기준 2025.04.03과의 선후가 핵심입니다.
- 보증금 22,500,000원 배당 여부 확인. 배당요구일은 2025.06.20입니다. 대항력·우선변제·미배당 보증금이 어떻게 남는지 확인해야 실질취득비용이 계산됩니다.
- 제시외 ㉣ 점유 확인. 임차인의 점유부분이 제시외 ㉣로 표시돼 있으므로 현장에서 위치·사용형태·건물 상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 등기 변동 확인. 2025.05.19 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정 등 후속 등기가 있으므로 최신 등기부를 기준으로 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 34% 수준이지만 실제 주변 거래와 비교하지 않고 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 마세요.
맺으며 — “34% 가격보다 먼저 볼 것은 전입일”
이 사건은 감정가 187,038,400원에서 3회 유찰돼 최저가가 64,154,171원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 김종필의 전입신고일에서 갈립니다. 보증금 22,500,000원·월세 600,000원의 점유자가 배당요구까지 했지만 전입일이 미상이므로, 대항력과 매수인 승계액은 아직 확정되지 않았습니다.
말소기준은 2025.04.03 임의경매개시결정이고, 2021.01.15 보령시산림조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 토지·건물과 제시외 건물·수목이 일괄매각되는 단독주택 사건이라는 점까지 감안하면, 현재 단계의 결론은 ‘가격은 크게 내려왔지만 권리는 확인 전’입니다. 전입일과 실제 미배당 보증금을 확인해 승계액을 닫은 뒤에야 64,154,171원이 실제로 매력적인 취득가격인지 판단할 수 있습니다.
