대전지방법원 2025타경20246. 공주시 사곡면 월가리 일원의 토지와 펜션 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 기호 3·13은 복층구조 펜션, 기호 13 부속건물은 펜션 다용도실(주방)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2017년 4월 14일 사곡농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당이고, 그 뒤의 이귀덕 근저당, 국·순천시 압류, 전남신용보증재단·삼성생명보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 442,538,806원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 오히려 펜션·농지·다수 필지의 일괄매각이라는 물건 특성과 3회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20246 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 사곡면 월가리 1021-1 · 월가리 1021-2, 1021-6 · 정안마곡사로 1355-52 일원 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 3·13 펜션(복층구조) · 기호 13 부속건물 펜션 다용도실(주방) |
| 소유자 | 홍경동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,200,600원 / 442,538,806원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사곡농업협동조합 / 664,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 토지 주요사항 | 생산관리지역 · 지목 답 · 토지면적 755.0㎡ · 공시지가 28,400원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목일체 포함 · 매각대상 아닌 컨테이너 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.14 사곡농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 이귀덕의 채권최고액 180,000,000원 근저당, 2024년 국·순천시의 압류, 전남신용보증재단 10,000,000원 및 삼성생명보험 주식회사 9,641,707원의 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가 1,290,200,600원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 442,538,806원입니다. 수치상 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 442,538,806원 | 435,713,418원 | 63,928,289원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 309,777,164원 | 304,640,284원 | 195,001,423원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 216,844,014원 | 213,008,198원 | 286,633,509원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 낮아지는 매각가격과 채권자의 미회수액은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 442,538,806원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,825,388원 |
| 1. 근저당 · 사곡농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이귀덕 | 180,000,000원 | 135,713,418원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 9,641,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구액 499,641,707원 중 435,713,418원이 배당되고, 63,928,289원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 농지·일괄매각 조건 — 입찰 실수의 비용이 크다
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 및 수목 일체가 함께 매각됩니다.
- 컨테이너. 기호 14 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동이 있으나 매각대상은 아닙니다.
- 현황도로. 기호 4·8·11은 공부상 지목이 ‘답’이지만 인접 토지 진입을 위한 진입로로 이용되고 있어 현실 이용상황을 반영해 평가됐습니다.
- 일단지 평가. 기호 2·6과 기호 7·12는 각각 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물이 건립되어 용도상 불가분 관계로 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 사곡면 월가리 세칭 ‘강섬마을’ 동측 인근으로, 주위는 농경지·농가주택·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호 3·13은 펜션(복층구조), 기호 13 부속건물은 펜션 다용도실(주방)로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 3·13은 일반목구조 2층 건물이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 기호 1~15는 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지조건. 주요 토지는 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 지목은 답입니다.
- 환금성. 펜션과 농지·다수 토지가 결합된 일괄매각으로, 일반 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있는 구조입니다. 3회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록 1·4·8~11·14는 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자·사용자와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목은 포함되고 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 각 목록과 매각대상을 대조해야 합니다.
- 현황도로·필지 관계 확인. 공부상 답인 일부 토지가 진입로로 이용되고, 여러 필지 위에 하나의 건물이 걸쳐 있는 구간이 있으므로 경계·통행·이용 형태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 펜션 영업성, 토지 이용성, 향후 매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 후순위 채권의 미배당은 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농취증 관련 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 등기권리만 보면 말소기준이 분명하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,290,200,600원에서 세 차례 유찰되어 442,538,806원까지 내려왔지만 실거래 비교가 없어 이를 곧바로 시세 할인으로 볼 수 없고, 펜션·농지·다수 필지 일괄매각이라는 구조상 환금성과 활용성의 검증이 필수입니다.
특히 목록 1·4·8~11·14의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건은 단순 체크사항이 아니라 입찰 자체의 성패를 좌우합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계도 미상인 만큼 현장 점유 확인을 끝내기 전에는 권리·명도 위험이 모두 확정됐다고 보기 어렵습니다. 등기 인수는 단순하지만, 자격·현장·환금성 난도는 높은 물건으로 접근하는 편이 맞습니다.
