대전지방법원 2025타경20264. 공주시 계룡면 기산리 235-1 일대의 토지와 건물이 묶인 물건입니다. 감정평가상 건물은 사무실로 이용 중이며 현황은 공실상태이고, 토지는 공부상 주유소용지이지만 현황은 사무실 건부지 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사진홍이고, 2024.04.02. 부동산임의경매 매각을 원인으로 2024.04.03. 소유권을 취득했습니다.
현재 등기상 핵심은 소유권 취득과 같은 날 설정된 행복새마을금고 근저당권 290,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2024.12.18. 설정된 홍성자 근저당권 160,000,000원과 2025.04.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 금액 인수는 계산되지 않지만, 이 사건의 실제 난도는 등기 밖의 법정지상권 가능성과 매각 제외 건물에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20264 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 기산리 235-1, 236-1, 500 · 충청남도 공주시 계룡면 노루목길 115 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실(현황 공실상태) · 공부상 주유소용지, 현황 사무실 건부지 등 |
| 소유자 | 주식회사진홍 |
| 토지 | 393.0㎡ · 주유소용지 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 824,534,560원 / 282,815,354원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 행복새마을금고 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 하지만 법정지상권은 별도
현 소유권은 2024.04.03. 주식회사진홍 앞으로 이전됐고, 같은 날 행복새마을금고 근저당권 290,000,000원이 설정돼 말소기준이 됩니다. 이후 홍성자 근저당권 160,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 금액으로 승계하는 권리는 0원입니다.
임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사정만으로 점유·임대관계가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장에서는 건물과 제시외 시설의 실제 점유자, 토지사용 관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 282,815,354원으로 감정가 824,534,560원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오의 가격은 197,970,747원, 그 다음은 138,579,522원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 282,815,354원 | 171,944,061원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 197,970,747원 | 255,600,843원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 138,579,522원 | 314,160,591원 |
하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 일반 주거형 집합건물이 아니라 토지와 사무실 건물이 결합된 물건이고, 제시외 건물·법정지상권 가능성이 가격에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,815,354원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,759,415원 |
| 1. 근저당 · 행복새마을금고 | 290,000,000원 | 278,055,939원 |
| 2. 근저당 · 홍성자 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 450,000,000원 중 예상배당은 278,055,939원, 미배당은 171,944,061원입니다. 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 토지·입지·이용관계 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡관광휴게소 북측 인근. 주위는 소규모 공장, 단독주택 및 농경지가 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 소재해 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 단층 건물로, 외장타일·몰탈위 페인팅·타일붙임·새시창호이며 위생·급배수·전기설비가 돼 있습니다.
- 현황. 건물은 사무실로 이용 중이며 현황은 공실상태입니다. 기산리 235-1, 236-1, 500 중 공부상 주유소용지인 토지는 현황 사무실 건부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 393.0㎡ · 주유소용지 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 124,000원/㎡.
- 용도지역. 계획관리지역을 포함하고, 일부 토지는 생산관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 일단지 관계. 기호(4) 토지는 인접필지 기산리 500-1과 일단지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립요건 확인. 토지와 지상 건물의 소유관계가 어느 시점에 분리됐는지, 매각 이후 지상 건물 존속권이 실제 성립하는지 원본서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 명세서상 제시외 건물은 매각 제외입니다. 현장에서 어느 시설이 매각 대상이고 어느 시설이 제외되는지 경계를 특정해야 합니다.
- 제시외 수목·관정 확인. 제시외 수목 및 관정은 매각에 포함되므로 위치·현황을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정 당시 건물은 공실상태로 조사됐지만 임대내역은 이해관계인 부재로 미상입니다. 실제 점유자가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 주유소용지인 토지가 현황 사무실 건부지 등으로 이용 중이므로 현재 사용형태와 관련 인허가를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 감정가의 34.3%라는 할인율을 곧바로 시장가치 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “무엇이 남는가”가 먼저다
현재 최저가는 282,815,354원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 등기상으로도 행복새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 배당표가 아닙니다. 법정지상권 성립 여지가 명세서에 적혀 있고, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 실거래 시세 자료까지 없어 현재 최저가가 시장가치보다 충분히 싼지 검증할 근거도 부족합니다. 토지·건물의 소유와 사용관계를 정리할 수 있다는 확신이 선행돼야 하는 물건입니다. 등기상 인수는 0원, 현장·법률 리스크는 별도. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 법정지상권과 제외 건물의 실제 영향입니다.
