수원지방법원 2025타경956. 등기 소재지는 동탄역 센테라아이티타워2 지1층 B103호이며, 물건 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 기호1이 지식산업센터, 기호2·3·4가 공장인 지식산업센터로 기재돼 있습니다. 소유자 노선임은 2021.03.10. 거래가액 645,838,500원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 520,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 316,050,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 동일하거나 유사한 지식산업센터·근린시설의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 소멸 여부와 별개로 지하층 근린시설의 실제 이용상태, 임대수요와 거래 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 지1층 비103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 기호1 지식산업센터, 기호2·3·4 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 라멘조 평지붕 13층 건물 중 지1층 비103호 · 사용승인일 2020.10.28. |
| 소유자 | 노선임 (2021.03.10. 소유권 취득, 거래가액 645,838,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 316,050,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국민은행 / 810,255,279원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 토지 | 공장용지 2,782.8㎡ · 준주거지역 · 공시지가 1,880,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.10. 접수된 국민은행 근저당입니다. 이후 현대카드와 서울신용보증재단의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 화성시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 예상배당표에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 모두 말소기준 이후 신고
조사표상 임차 신고 주체는 4건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 건 모두 전입일이 2021.03.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금 합계가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차 신고 주체 | 신고 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜현 | 동탄IT밸리Ⅱ1동 6층 619호 33.9900㎡ | 2023.12.19. | 3,000,000원 / 300,000원 | 2025.05.19. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)비와이인터내셔날(양병융) | 동탄코너원스마트타워1318호 36.2500㎡ | 2023.05.02. | 5,000,000원 / 350,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 현성디엔씨(현민수) | 동탄코너원스마트타워 1317호 36.2500㎡ | 2022.04.29. | 5,000,000원 / 350,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정용희 | 동탄코너원스마트타워 13층 1317호 36.2500㎡ | 2023.04.17. | 5,000,000원 / 350,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격·유찰 구조 — 49%여도 시세 할인은 확인되지 않았다
현재 회차는 2회 유찰 후 316,050,000원이며 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 221,235,000원, 4회 유찰 시 154,864,500원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 316,050,000원 | 310,825,300원 | 289,050,463원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 221,235,000원 | 217,337,710원 | 382,538,053원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 154,864,500원 | 151,896,397원 | 447,979,366원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 316,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,224,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 520,800,000원 | 310,825,300원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 현대카드주식회사 | 7,487,201원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울신용보증재단 | 71,588,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 599,875,763원 중 채권자 예상배당은 310,825,300원이며 미배당액은 289,050,463원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동탄5동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 상업업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 기호1은 서측 왕복 약 8차선, 남측 약 2차선 도로에 접합니다.
- 이용. 공부상 기호1은 지식산업센터, 기호2·3·4는 공장인 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장과 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 실제 매매기간과 수요층을 수치로 판단하기 어렵습니다. 지하층 근린시설과 지식산업센터의 공실·임대료를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 가격이 최저매각가격에 포함됐지만 미등기 상태입니다. 사실조회회신서와 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 매각 대상 호실 대조. B103호 외에 619호·1318호·1317호가 조사자료에 등장합니다. 각 기호와 매각 범위를 사건목록에서 대조하세요.
- B103호 점유 확인. 임차 조사 4건은 B103호와 다른 호실입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인으로 B103호의 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 49%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인근 지식산업센터와 근린시설의 최신 매매·임대 사례를 조사하세요.
- 공실·관리비. 현재 이용상태와 공실 기간, 관리비 체납 및 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사실조회회신서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확인되지 않은 전제가 더 중요하다”
이 사건은 등기상 권리 구조만 보면 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 비교적 단순한 소멸형입니다. 하지만 투자 판단은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없어 시장가보다 싸다고 말할 수 없고, 대지권 미등기와 B103호가 아닌 다른 호실의 점유 기록도 남아 있습니다.
권리 소멸은 긍정적, 가격과 물건 범위는 확인 전. 입찰 여부는 대지권 관련 서면, 각 기호별 매각목록, B103호 실제 점유상태, 지식산업센터·근린시설의 최신 임대와 매매 사례를 모두 대조한 뒤 결정해야 합니다.