대전지방법원 2025타경20363. 충남 공주시 검상동 공주검상농공단지 내에 위치한 공장시설과 토지입니다. 토지면적은 5,292.6㎡이며, 감정평가상 제1동은 위험물제조소, 제2동은 기계실·일반창고·사무실·실험실, 제3동은 위험물저장소로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사에니켐텍입니다.

2018년 중소기업은행 근저당권이 설정된 후 중소벤처기업진흥공단의 근저당과 다수의 압류·가압류가 이어졌습니다. 중소벤처기업진흥공단의 임의경매로 진행되고 있으며, 이후 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 등기상 권리의 말소 구조는 비교적 분명하지만, 이 사건은 등기부만으로 투자위험을 판단해서는 안 되는 산업시설 경매입니다.

특히 유치권 신고의 효력, 매각 제외 시설의 소유관계, 공장 인허가 및 실제 점유 상태에 따라 매수 이후의 비용과 시설 활용 가능성이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락이 이러한 부담까지 상쇄하는지는 아직 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 유치권은 별도

말소기준권리는 2018.07.02. 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당과 2022년 중소벤처기업진흥공단 근저당 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그 후 등기된 압류·가압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 조사, 보증금 미상

현황조사상 실제 임차인으로 조사된 대상은 주식회사 티에스피(공주지점), 김종화 1건입니다. 조사상 신고일은 2025.05.21로 말소기준권리보다 늦으며, 제공된 권리판정에서는 대항력이 없는 것으로 분류되었습니다.

다만 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 감정평가에서도 구체적인 임대차관계는 미상입니다. 공장시설의 실제 점유관계와 사업자등록, 임대차계약 원본, 사업장 인도 시점 등을 확인하여 대항력 및 명도 문제를 최종 판단해야 합니다. 보증금이 미상이므로 임의의 금액을 인수액에 가산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 저가는 아니다

감정가 6,570,883,700원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,253,813,109원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준으로 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가치 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.

* 등기권리·임차보증금 배당모델 기준입니다. 유치권이 유효한 경우의 부담, 세금, 명도비용 및 매각 제외 시설과 관련한 비용은 포함하지 않았습니다. 향후 회차 가격은 유찰 시나리오이며 실제 진행 여부와 매각조건은 별도 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,253,813,109원 가정)

집행비용 추정액 24,938,131원을 차감한 뒤, 중소기업은행 을구 1번 근저당에 1,440,000,000원, 을구 2번 근저당에 788,874,978원을 배당하면 매각대금이 소진됩니다.

을구 2번 근저당부터 미배당이 발생하며, 중소벤처기업진흥공단 근저당과 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 신청채권자인 중소벤처기업진흥공단의 청구액은 658,415,353원이며, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다.

⑤ 매각범위 — 제외시설을 구분해야 한다

매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 명시되어 있지만, 모든 건물과 기계기구가 매각대상에 포함되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충남 공주시 검상동 공주검상농공단지 내에 위치하며, 주변은 공장 등이 소재하는 산업시설 중심 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
• 토지. 공장용지 5,292.6㎡이며 평지·가로장방형으로, 토지 이용상황은 공업용입니다. 도로접면은 소로각지로 조사되었습니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 농공단지와 산업시설구역에 포함됩니다. 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다. 위험물제조소·저장소의 허가, 관련 시설의 안전기준 및 산업시설구역 입주 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 제1동은 일반철골구조 기타지붕 2층, 제2동은 일반철골구조 기타지붕 지하1층~지상2층, 제3동은 일반철골구조 기타지붕 단층입니다.
• 설비. 기본적인 전기·급수·배수·위생설비가 조사되었습니다. 실제 산업시설의 작동 상태와 유지보수 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 118,300원/㎡입니다. 공시지가를 현재 시장거래가격이나 매각대상 전체의 가치로 간주해서는 안 됩니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각 제외 제시외 시설과 실제 현황은 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 위험물제조소·저장소가 포함된 전문 산업시설로, 일반 부동산보다 매수자의 업종·인허가·설비 활용 적합성이 중요합니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 할인 정도와 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고 원본 확인. 율촌노테람 주식회사의 공사대금채권 865,800,000원과 관련된 유치권 신고서, 공사계약, 미지급 내역, 점유 개시 및 유지 자료를 확인합니다.
• 유치권 성립 여부 검토. 피담보채권의 존재 및 변제기, 목적물과의 견련성, 적법하고 계속적인 점유 여부를 검토하고, 유치권이 인정될 경우의 인도 및 비용 부담을 별도 산정합니다.
• 매각 제외 시설 대조. 감정평가서상 제시외 건물 ㄴ~ㅁ과 기계기구 기호 5·6·13의 위치·소유권·공정상 역할을 현장에서 확인합니다.
• 공장저당 목록 확인. 중소기업은행과 중소벤처기업진흥공단의 공동담보 및 공장·광업재단 저당법 관련 목록을 확인하여 실제 취득하는 기계기구와 담보목록을 대조합니다.
• 임차인 조사. 주식회사 티에스피(공주지점), 김종화의 실제 점유 상태, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류와 관련한 당해세 여부, 법정기일 및 우선 배당액을 확인하여 예상배당표를 보정합니다.
• 공장 인허가. 위험물제조소·저장소의 허가 및 승계·변경 가능성, 시설 안전기준, 산업시설구역 입주 요건을 확인합니다.
• 환경·시설 실사. 제조시설과 저장시설의 특성을 고려하여 토양·지하수 오염 가능성, 폐기물, 위험물 잔존 여부 및 정화·철거 의무를 확인합니다.
• 실제 시장가치 확인. 산업시설 전문 감정과 인근 유사 공장 거래사례를 확보하고, 매각 제외 시설을 반영한 실질 가치와 재매각 가능성을 검토합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.09.29. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 대조합니다.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 안전한 저가매수”

이 사건은 등기상 인수권리와 실제 취득 위험을 구분해야 하는 공장 경매입니다. 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 수치만으로 매수인의 최종 부담을 확정할 수 없습니다.

공사대금채권 865,800,000원에 대한 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하며, 제시외 건물과 기계기구 일부가 매각에서 제외됩니다. 임차인의 보증금 및 실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 산업시설 특유의 인허가·환경·설비 위험까지 고려하면, 감정가 대비 34%라는 숫자는 가격 매력을 입증하는 근거가 되지 못합니다.

결론은 현 단계에서 가격 판단 보류입니다. 유치권의 성립 여부와 해결 조건, 매각 제외 시설의 영향, 실제 점유 상태를 먼저 확인하고, 비교 가능한 공장 거래사례를 확보해야 합니다. 이러한 사항이 해소되지 않은 상태에서는 최저가가 추가로 내려가더라도 실질취득비용과 회수 가능 가치를 확정할 수 없습니다.