대전지방법원 2025타경20363. 공주시 검상동 727-2, 공주검상농공단지 안의 공장용지와 건물입니다. 토지는 5,292.6㎡의 공장용지이고, 제1동은 위험물제조서, 제2동은 지하1층 기계실·1층 일반창고·2층 사무실 및 실험실, 제3동은 위험물저장소로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사에니켐텍입니다. 등기상 말소기준은 2018.07.02 접수된 중소기업은행 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당이며, 같은 날 중소기업은행 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당과 2022.09.07 중소벤처기업진흥공단 채권최고액 780,000,000원의 근저당이 이어집니다.
후순위에는 압류·가압류와 경매개시결정이 다수 붙어 있지만 등기 분석상 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 등기부만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 제시외 기계기구, 그리고 865,800,000원의 유치권 신고가 함께 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 검상동 727-2 · 충청남도 공주시 공단길 33-8 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 위험물제조서·일반창고·사무실·실험실·위험물저장소 |
| 토지 | 5,292.6㎡ · 공장용지 · 준공업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사에니켐텍 |
| 감정가 / 최저가 | 6,570,883,700원 / 3,219,733,013원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 658,415,353원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 공시지가 | 118,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도
말소기준인 중소기업은행 근저당보다 앞선 임차권이나 용익권은 확인되지 않습니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 2019.10.04 공주시 압류, 2022.04.14 국민건강보험공단 압류, 2023년과 2024년 일부 가압류는 이후 해제·말소된 이력도 확인됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1건
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 티에스피(공주지점), 김종화 | 목록4번 1층 일부 | 2025.05.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
전입일 2025.05.21은 말소기준일 2018.07.02보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 적어도 제공된 권리관계상 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 조사 1건입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 3,219,733,013원으로 감정가 6,570,883,700원의 49%입니다. 그러나 이 49%는 두 차례 유찰을 거친 감정가 대비 경매 최저가 비율입니다. 공장·위험물 관련 시설과 5,292.6㎡ 토지, 매각 제외 시설, 유치권 신고가 결합된 특수물건이므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,219,733,013원 | 9,025,870,888원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 2,253,813,109원 | 9,982,131,593원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,577,669,176원 | 10,651,514,087원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재·3회 유찰·4회 유찰 모두 0원입니다. 반면 공장 부동산의 실제 투자판단에서는 낙찰가 외에 유치권 성립 여부와 매각 제외 시설이 운영 가능성에 미치는 영향을 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,219,733,013원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,597,330원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 1,745,135,683원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 780,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 12,211,006,571원 | 3,185,135,683원 |
| 미배당 채권 | - | 9,025,870,888원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 유치권 신고 865,800,000원도 위 배당상 매수인 인수액에 포함된 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 검상동 소재 공주검상농공단지 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 자리한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물 이용. 제1동은 위험물제조서, 제2동 지하1층은 기계실·1층은 일반창고·2층은 사무실 및 실험실, 제3동은 위험물저장소로 이용 중입니다.
- 토지. 5,292.6㎡ 공장용지, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 118,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·농공단지·산업시설구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당하고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 위험물 관련 시설과 공장·창고·사무실·실험실이 결합된 산업용 물건으로, 낙찰가뿐 아니라 매각 범위와 시설 사용 가능성이 재매각·운영 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 865,800,000원 공사대금채권에 대한 유치권의 점유 주체·점유 개시 시점·현재 점유, 공사계약과 미지급채권, 목적물과 채권의 관련성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 범위 확인. 제시외 건물 ㄴ~ㅁ과 제시외 기계기구 5·6·13이 실제 공장 동선과 생산·저장 기능에서 어떤 역할을 하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 티에스피(공주지점), 김종화의 목록4번 1층 일부 점유 상태와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 현실 점유가 있다면 인도 절차는 별개입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 배당 순위가 달라질 수 있으므로 매각 전 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공장 담보범위 확인. 근저당 변경등기에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-78호, 제2018-79호, 제2022-146호가 기재돼 있으므로 부동산과 기계·설비의 담보 및 매각 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 3,219,733,013원이 감정가의 49%라는 사실과 시세 대비 저평가 여부는 같은 의미가 아닙니다. 유치권·시설 제외·산업용도를 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2018.07.02 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 2025.05.21 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 865,800,000원의 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 제시외 건물과 기계기구 일부가 매각에서 빠집니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 이를 시세보다 싸다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 점유·시설 범위와 가격 적정성은 보수적으로 봐야 하는 산업용 특수물건입니다.
