수원지방법원 2025타경956. 화성시 영천동 동탄코너원스마트타워 14층 건물 중 13층 1318호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류됐지만 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2021년 10월 29일 노선임 명의로 신탁등기가 말소되며 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 147,600,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후의 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
대상 1318호에는 현황조사상 (주)비와이인터내셔날(양병융)이 보증금 5,000,000원, 월세 350,000원으로 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 전입·등록일은 2023년 5월 2일로 말소기준일인 2021년 10월 29일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층 1318호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄영천로 131 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 13층 1318호 · 사용승인일 2021.09.24 |
| 소유자 | 노선임 (2021.10.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 810,255,279원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 미상 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021년 10월 29일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 2024년 12월 30일 서울신용보증재단 가압류 71,588,562원, 2025년 3월 6일 임의경매개시결정, 2025년 3월 14일 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 배당 시 국민은행도 채권최고액 전액을 회수하지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
임차인·점유 관계
대상 1318호의 실제 임차인으로 확인되는 곳은 1곳입니다. 현황조사에 함께 기재된 박혜현은 619호, 주식회사 현성디엔씨(현민수)와 정용희는 1317호 점유자로 표시돼 있어 대상 1318호 임차인 수에는 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비와이인터내셔날(양병융) | 동탄코너원스마트타워 1318호 36.2500㎡ | 5,000,000원 / 350,000원 | 2023.05.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
대상호 임차인의 전입·등록일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 대항력 있는 임차인은 아닙니다.
② 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 153,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 74,970,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 최저가와 같은 74,970,000원입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 공부상·감정 이용상태가 공장인 지식산업센터는 실제 임대수익, 공실 여부, 관리비, 부가가치세 처리, 동일 건물 유사 호실의 최근 거래와 임대료를 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.3% 추정) | - | 1,749,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 147,600,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 71,588,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 219,188,562원 중 73,220,540원이 배당되고, 미배당액은 145,968,022원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄5동행정복지센터 북서측 인근으로 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층 1318호이며, 사용승인일은 2021.09.24입니다. 위생·급배수, 승강기, 주차장, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 약 8차선, 북동측 왕복 약 4차선 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 4,255.2㎡, 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 규제. 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당하며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않고 공장 이용 지식산업센터인 만큼, 동일 건물 거래·공실·임대료와 업종별 입주 가능 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 사유, 대지권의 실제 존재, 지분 비율과 향후 등기 가능 여부를 토지등기·집합건축물대장·분양 및 신탁 서류로 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 숫자 대신 동탄코너원스마트타워 내 동일 용도·유사 면적 호실의 최근 매매가와 임대료를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 대상호 점유 확인. 현황조사상 1318호 점유자는 (주)비와이인터내셔날(양병융)입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유, 영업 여부와 명도 협의 대상을 다시 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 대상호 임차인은 대항력이 없지만 확정일자·배당요구·사업자등록 현황과 상가건물 임대차 관련 배당 가능성은 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 관리비·공실 비용. 체납 관리비, 전기·수도 등 미납액과 낙찰 후 공실 기간의 관리비 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 근린시설 분류와 감정 이용상태인 공장(지식산업센터)을 함께 검토하고, 예정 업종의 입주·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 대장 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 물건 확인은 끝나지 않았다
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류는 소멸하며, 대상호 임차인도 대항력이 없어 권리분석상 실질취득액은 최저가 74,970,000원으로 고정됩니다.
하지만 인수 0원은 곧 안전한 저가 매수라는 뜻이 아닙니다. 대지권이 미등기돼 있고 그 유무조차 명세서상 확인되지 않으며, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 여기에 공장으로 이용 중인 지식산업센터라는 용도와 2회 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 대지권과 가격 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.