최저가 49%·인수 0원, 그러나 ‘대지권 미등기’부터 확인해야 한다 — 동탄코너원스마트타워 1317호

수원지방법원 2025타경956. 화성시 영천동 동탄코너원스마트타워 13층 1317호로, 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 전용으로 표시된 면적은 36.2500㎡이고, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층에 위치하며 사용승인일은 2021.09.24.입니다. 소유자는 노선임 씨이고, 사건의 말소기준권리는 2021.10.29. 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 147,600,000원 근저당권입니다.

현재 최저매각가격은 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인과 권리 안전은 별개의 문제입니다. 이 호실에는 같은 1317호를 대상으로 한 서로 다른 명의의 점유·임차 조사 기록이 있고, 매각물건명세서에는 대지권 미등기 및 대지권 유무 미상이라는 비고가 기재돼 있습니다. 권리 인수액이 없더라도 실제 사용·명도·처분 가능성을 좌우할 현장 확인이 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2021.10.29. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단의 가압류 71,588,562원, 국민은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 임차·점유 조사 — 1317호 관련 기록은 2건

조사된 임차관계는 모두 말소기준일인 2021.10.29.보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 별도의 승계 임차인은 없습니다. 다만 본 호실인 1317호에는 주식회사 현성디엔씨와 정용희 명의의 기록이 함께 존재합니다. 두 기록 모두 대항력은 없지만, 현재 실제 점유자와 계약관계가 누구인지 현장에서 확인해야 명도 일정과 인도 협의를 정확히 잡을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 총채권액은 219,188,562원, 총 예상배당액은 73,220,540원이며 미배당액은 145,968,022원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 인수형이 아닙니다. 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자의 미배당액이 증가할 뿐, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격 검토의 핵심은 인수보증금이 아니라 대지권 상태와 지식산업센터의 실제 거래·임대 수요입니다.

⑤ 대지권·물건성 — 이번 입찰의 핵심 위험

• 대지권. 대지권은 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 토지 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다.
• 건물상태. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층으로, 외벽은 강화유리 붙임 등이고 창호는 샷시창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비가 설치돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 점유. 1317호와 관련된 서로 다른 명의의 조사 기록 2건이 있어 현재 점유자와 임대차관계를 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 동탄5동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에는 상업업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북서측 왕복 약 8차선, 북동측 왕복 약 4차선 내외 도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 4,255.2㎡, 공시지가 1,880,000원/㎡, 평지의 세로장방형 공장용지입니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 가능한 업종과 매수층, 임대수요를 확인해야 합니다. 2회 유찰 이력도 가격 수용성이 낮았음을 보여줍니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 확인. 집합건물 등기부와 토지 등기부, 신탁원부, 분양계약 관련 자료를 대조해 대지권 성립·귀속·이전등기 가능 여부를 확인하세요.
• 현 점유자 확인. 1317호 관련 조사 기록 2건 중 현재 실제 사용자가 누구인지 현장 방문과 관리사무소 확인으로 특정하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금 5,000,000원·월세 350,000원으로 조사된 각 계약의 존속 여부와 계약 상대방을 확인하세요.
• 업종 적합성. 공장(지식산업센터) 입주 가능 업종과 실제 사업자등록·사용 제한을 확인하세요.
• 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매와 임대 조건을 확인하세요.
• 관리비·공용비용. 관리비 체납액과 공용부분 비용, 주차장 사용 조건을 관리사무소에서 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 대조하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 물건성은 확인형

이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.29. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 말소기준 이후 전입한 임차관계는 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리 말소 여부만이 아닙니다. 본건은 공장(지식산업센터)이고, 대지권이 미등기이며 유무도 알 수 없습니다. 1317호에는 서로 다른 명의의 점유 조사 기록이 함께 존재하고, 확인 가능한 실거래 비교자료도 없어 최저가 74,970,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 없지만, 대지권·현재 점유·업종 적합성·환금성을 확인한 뒤에만 가격 판단이 가능한 물건입니다.