수원지방법원 2025타경957. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 2층 208호로, 분류상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용되는 물건입니다. 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자 오영진은 2023년 12월 10일 매매를 원인으로 거래가액 330,126,720원에 취득했고, 같은 달 26일 국민은행 명의의 채권최고액 528,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 신용보증기금·경기신용보증재단·하나캐피탈· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아가 설정한 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 이는 채권자들이 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경957 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 208호 · 사용승인일 2019.12.03 |
| 소유자 | 오영진 (2023.12.10 매매, 거래가액 330,126,720원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 456,150,211원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 배당 시나리오상 임차보증금의 미배당분을 낙찰자가 떠안는 구조도 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 공실 여부와 별도로 현장 점유자, 전입·사업자등록 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 331,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 162,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 162,190,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 수치만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 현황 공실인 사무소는 실제 임대료, 관리비, 공실기간, 같은 건물 내 매물과 거래사례를 확인해야 수익성과 환금성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,660원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 159,119,340원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 12,865,148원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,440,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 111,819,010원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 65,799,937원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,005,924,095원, 예상 배당액은 159,119,340원이며 미배당액은 846,804,755원입니다. 미배당은 채권자의 회수 부족액이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 채권 손실
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 162,190,000원 | 159,119,340원 | 846,804,755원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 894,780,557원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 79,473,100원 | 77,642,584원 | 928,281,511원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 국민은행의 청구액 456,150,211원은 전액 충족되지 않습니다. 하지만 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하므로, 채권자의 미배당 증가를 낙찰자의 추가 부담으로 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄TG 남동측 인근이며, 주변에는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 업무시설인 사무소로 이용되며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측은 폭 약 30미터, 남측과 동측은 폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 9,817㎡이고 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 동탄2지구 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구 및 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매입이라고 단정하지 말고, 더퍼스트타워투와 인근 업무시설의 실제 매매사례를 확인하세요.
- 임대수익 확인. 현황 공실이므로 예상 임대료, 보증금, 공실기간과 중개 매물의 호가를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 방문과 사업자등록·점유 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 공동담보 원본 대조. 국민은행 근저당에 2층 207호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 관련 사건의 배당 관계를 확인하세요.
- 관리비와 시설비. 공실 업무시설은 관리비 체납과 내부 원상복구·시설공사 비용이 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 현장을 통해 확인하세요.
- 용도와 규제. 근린시설 분류, 업무시설 이용상태, 준주거지역과 동탄2지구 관련 제한이 예정한 사용과 맞는지 검토하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 보증금이나 인수 권리는 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 공실입니다. 최저가 162,190,000원은 감정가 331,000,000원의 49%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 감정상 업무시설인 사무소가 현재 공실입니다. 여기에 임대관계 미상, 2회 유찰, 공동담보 확인 과제가 함께 있습니다. 결론은 “권리는 통과, 가격과 임대수익은 현장 검증 후 판단”입니다.