대구지방법원 포항지원 2025타경3786. 포항시 북구 장성동 롯데아파트 106동 603호 아파트입니다. 권리의 핵심은 2023년 설정된 임차권등기입니다. 임차인 오원식의 보증금은 2억원이지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 그대로 떠안는 구조는 아니며, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경3786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 제106동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ |
| 소유자 | 장명훈 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,008,218원 |
| 단지 | 롯데낙천대 · 820세대 · 2004.03.26 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 0원 구조
말소기준권리는 2004.07.19 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 옥산농업협동조합 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 임차인 오원식은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 승계 중복신고가 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오원식 | 제6층 제603호 84.99㎡ 전부 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
임차인은 2021.10.15 전입했고 확정일자는 2021.09.13입니다. 그러나 말소기준권리인 2004년 국민은행 근저당보다 후순위입니다. 따라서 낙찰자가 보증금 200,000,000원을 직접 인수하는 형태가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 시세 대비 낮다
동일 단지·동일 전용면적 84.99㎡ 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.05 | 20 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 17 | 219,000,000원 |
| 2026.02 | 2 | 190,000,000원 |
| 12건 | 165,041,666원 |
최근 실거래 범위는 140,000,000원~219,000,000원, 평균은 165,041,666원입니다. 현재 최저가 119,700,000원은 평균 실거래 대비 약 72.5% 수준입니다. 다만 4회 유찰 물건으로, 가격 하락에는 권리 확인 비용과 특별조건 확인이 함께 반영되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 국민은행 근저당 | 81,050,000원 | 81,050,000원 |
| 옥산농업협동조합 근저당 | 46,800,000원 | 36,174,200원 |
| 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 조건. 보증금 200,000,000원 임차권은 인수 대상이 아니지만, 포기확약 및 말소 조건 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 국민은행 근저당과 옥산농협 근저당 배당 후 후순위 채권은 미배당 가능성이 큽니다.
- 가격. 최저가 119,700,000원은 최근 실거래 평균 165,041,666원보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
- 현황. 내부 확인 불가 평가가 있었으므로 내부 하자 및 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서 특별매각조건과 등기부 원본을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 조건을 봐야 한다”
이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 핵심은 임차권등기 자체가 아니라 특별매각조건입니다. 조건이 충족되면 매수인의 실질취득은 낙찰가와 동일한 119,700,000원입니다. 권리는 정리 가능하고 가격도 실거래 평균 대비 낮지만, 보증금 포기와 임차권 말소 조건을 확인하지 않는다면 예상하지 못한 분쟁 요소가 생길 수 있습니다. 가격은 합격, 조건 확인은 필수.
